房地產開發經營業務成本扣除的稅務處理_25年稅法二預習考點
在2025年稅務師考試新教材尚未問世之際，廣大考生無需駐足等待。目前手頭的舊版教材和各類學習資料，便是開啟備考之旅的鑰匙。東奧會計在線在下文中整理了稅務師考試《稅法二》科目預習考點，同學們可以搶先開學！
房地產開發經營業務成本扣除的稅務處理
（一）扣除規則
1.企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本。
2.開發產品計稅成本的核算應按有關計稅成本核算方法的規定進行處理。
3.企業發生的期間費用、已銷開發產品計稅成本、稅金及附加、土地增值稅準予當期按規定扣除。
其中，已銷開發產品的計稅成本，按當期已實現銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發產品的計稅成本按下列公式計算確定：
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積
已銷開發產品的計稅成本=已實現銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
（二）相關成本、費用扣除要求
1.維修費用
企業對尚未出售的已完工開發產品和按照有關法律、法規或合同規定對已售開發產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養、修理等實際發生的維修費用，準予在當期據實扣除。
2.共用部位、共用設施設備維修基金
企業將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。
3.配套設施成本
企業在開發區內建造的會所、物業管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規定進行處理：
（1）屬于非營利性且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、公用事業單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規定進行處理；
（2）屬于營利性的，或產權歸企業所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業單位以外的其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發產品進行處理。
4.在房地產開發區內的郵電通訊、學校、醫療設施的建造成本
企業在房地產開發區內建造的郵電通訊、學校、醫療設施應單獨核算成本，其中，由企業與國家有關業務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。
5.銀行按揭的保證金
企業采取銀行按揭方式銷售開發產品，凡約定企業為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發生損失時可據實扣除。
6.境外機構的銷售費用
企業委托境外機構銷售開發產品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據實扣除。
7.利息
（1）企業為建造開發產品借入資金而發生的符合稅收規定的借款費用，可按企業會計準則的規定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除；
（2）企業集團或其成員企業統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業間合理地分攤利息費用，使用借款的企業分攤的合理利息準予在稅前扣除。
8.無償收回土地使用權的損失
企業因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產損失按有關規定在稅前扣除。
9.報廢或毀損的損失
企業開發產品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規定審核確認后準予在稅前扣除。
10.開發產品轉為自用而產生的折舊
企業開發產品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。
所屬章節：第一章 企業所得稅
注：以上內容選自張泉春老師2024年《稅法二》輕一基礎班授課講義
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