房地產開發經營業務收入的稅務處理_25年稅法二預習考點
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房地產開發經營業務收入的稅務處理
（一）銷售收入的范圍
1.開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。
2.企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發產品價內或由企業開具發票的，應按規定全部確認為銷售收入。
3.未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的，可作為代收代繳款項進行管理。
（二）銷售收入的確認
1.一次性全額收款方式
應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日確認收入的實現。
2.分期收款方式
（1）應按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現；
（2）付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。
3.銀行按揭方式
應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入的實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。
4.委托銷售
（1）支付手續費方式
按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
（2）視同買斷方式
①屬于企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，應比較銷售合同或協議中約定的價格和買斷價格，遵循從高原則，于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；
②屬于受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的，則應按買斷價格計算的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
（3）基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式
①屬于由企業與購買方簽訂銷售合同或協議，或企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的，應比較銷售合同或協議中約定的價格與基價，遵循從高原則，于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現；
②屬于由受托方與購買方直接簽訂銷售合同的，則應按基價加上按規定取得的分成額于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。
（4）包銷方式
①包銷期內可根據包銷合同的有關約定，參照上述規定確認收入的實現；
②包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現。
5.視同銷售
企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現。
（三）視同銷售確認收入（或利潤）的方法和順序
1.按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定。
2.由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定。
3.按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。
（四）銷售未完工開發產品
1.計稅毛利率（由省、自治區、直轄市稅務局確定）
2.應納稅所得額
（1）企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。
（2）開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。
（3）在年度納稅申報時，企業須出具對該項開發產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。
所屬章節：第一章 企業所得稅
注：以上內容選自張泉春老師2024年《稅法二》輕一基礎班授課講義
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