房地產開發經營業務特定事項的稅務處理_2024年稅法二基礎知識點
| 收入的稅務處理 | 成本扣除的稅務處理 | 計稅成本的核算方法 | 特定事項的稅務處理 |
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房地產開發經營業務特定事項的稅務處理（掌握）
（一）企業以本企業為主體聯合其他企業、單位、個人合作或合資開發房地產項目，且該項目未成立獨立法人公司的，企業向投資方（合作方、合資方）的分配按下列規定進行處理：
1.分配開發產品
（1）企業在首次分配開發產品時，如該項目已經結算計稅成本，其應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額。
（2）如未結算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行相關的稅務處理。
2.分配項目利潤
（1）企業應將該項目形成的營業利潤額并入當期應納稅所得額統一申報繳納企業所得稅，不得在稅前分配該項目的利潤。同時，不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關的利息支出。
（2）投資方取得該項目的營業利潤應視同股息、紅利進行相關的稅務處理。
（二）企業以換取開發產品為目的，將土地使用權投資其他企業房地產開發項目的，按以下規定進行處理：
企業應在首次取得開發產品時，將其分解為轉讓土地使用權和購入開發產品兩項經濟業務進行所得稅處理，并按應從該項目取得的開發產品（包括首次取得的和以后應取得的）的市場公允價值計算確認土地使用權轉讓所得或損失。
（三）土地增值稅清算涉及企業所得稅退稅問題處理
1.企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損且有其他后續開發項目的，該虧損應按照稅法規定向以后年度結轉，用以后年度所得彌補。
2.企業按規定對開發項目進行土地增值稅清算后，當年企業所得稅匯算清繳出現虧損，且沒有后續開發項目的，可以按照以下方法，計算出該項目由于土地增值稅原因導致的項目開發各年度多繳企業所得稅稅款，并申請退稅：
（1）該項目繳納的土地增值稅總額，應按照該項目開發各年度實現的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發各年度進行分攤。
（2）該項目開發各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經在企業所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅；企業應調整當年度的應納稅所得額，并按規定計算當年度應退的企業所得稅稅款；當年度已繳納的企業所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以后年度結轉，并調整以后年度的應納稅所得額。
（3）按照上述方法進行土地增值稅分攤調整后，導致相應年度應納稅所得額出現正數的，應按規定計算繳納企業所得稅。
（4）企業按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在該項目開發各年度累計實際繳納的企業所得稅；超過部分作為項目清算年度產生的虧損，向以后年度結轉。
所屬章節：第一章 企業所得稅
注：以上內容選自張泉春老師2024年《稅法二》輕一基礎班授課講義
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