2023年稅務師稅法二預習考點：房地產開發計稅成本的核算方法

來源：東奧會計在線責編：張芳銘2023-02-02 16:34:22

我們沒有能力改變過去，但是可以決定未來。2023年稅務師考試，東奧會計在線為大家整理了《稅法二》第一章企業所得稅的預習考點，希望大家堅持學習，實現目標！

【所屬章節】

第一章企業所得稅

【知識點】房地產開發計稅成本的核算方法

（一）計稅成本對象的確定原則

可否銷售原則	（1）開發產品能夠對外經營銷售的，應作為獨立的計稅成本對象進行成本核算（2）不能對外經營銷售的，可先作為過渡性成本對象進行歸集，然后將其相關成本攤入能夠對外經營銷售的成本對象
功能區分原則	開發項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本對象進行核算
定價差異原則	開發產品因其產品類型或功能不同等而導致其預期售價存在較大差異的，應分別作為成本對象進行核算
成本差異原則	開發產品因建筑上存在明顯差異可能導致其建造成本出現較大差異的，要分別作為成本對象進行核算
權益區分原則	開發項目屬于受托代建的或多方合作開發的，應結合上述原則分別劃分成本對象進行核算

（二）開發產品計稅成本支出的內容

土地征用費及拆遷補償費	為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用：包括土地買價或出讓金、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費等
前期工程費	項目開發前期發生的水文地質勘察、測繪、規劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用
建筑安裝工程費	開發項目開發過程中發生的各項建筑安裝費用
基礎設施建設費	開發項目在開發過程中所發生的各項基礎設施支出
公共配套設施費	開發項目內發生的、獨立的、非營利性的，且產權屬于全體業主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出
開發間接費	企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出：折舊費、修理費、辦公費、水電費

（三）成本計算方法

1.企業開發、建造的開發產品應按制造成本法進行計量與核算。

2.應計入開發產品成本中的費用屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象。

3.共同成本和不能分清負擔對象的間接成本，應按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規定選擇其一：

占地面積法	（1）已動工開發成本對象占地面積÷開發用地總面積（土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結合其他方法進行分配的，應協商請求稅務機關同意）
建筑面積法	已動工開發成本對象建筑面積÷開發用地總建筑面積（單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設施開發成本，應按建筑面積法進行分配）
直接成本法	期內某一成本對象的直接開發成本÷期內全部成本對象直接開發成本（借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，適用本辦法）
預算造價法	期內某一成本對象預算造價÷期內全部成本對象預算造價（借款費用屬于不同成本對象共同負擔的，適用本辦法）

（四）企業以非貨幣交易方式取得土地使用權，應按下列規定確定成本：

換取情形

確認時間

確認金額

開發產品換土地使用權

（1）本土地開發建造的開發產品：接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發產品時，確認成本

（2）其他土地開發建造的開發產品：投資交易發生時

分出（應付）產品的公允價值+土地使用權轉移稅費+應付補價-應收補價

股權換土地使用權

投資交易發生時

該項土地使用權公允價值+土地使用權轉移稅費+應付補價-應收補價

（五）除以下幾項預提（應付）費用外，計稅成本均應為實際發生的成本