計稅依據和應納稅額的計算_2022年稅法二基礎知識點
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【內容導航】
計稅依據和應納稅額的計算
【所屬章節】
第五章 房產稅
【知識點】計稅依據和應納稅額的計算
計稅依據和應納稅額的計算
一、計稅依據
1.對經營自用的房屋，以房產的計稅余值作為計稅依據。
所謂計稅余值，是指依照稅法規定按房產原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。其中：
（1）房產原值是指納稅人按照會計制度規定，在賬簿“固定資產”科目中記載的房屋原價。
（2）房產原值應包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。
（3）納稅人對原有房屋進行改建、擴建，要相應增加房屋原值。
（4）更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值。
對附屬設備和配套設施中易損壞，需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值，原零配件的原值也不扣除。
（5）凡在房產稅征收范圍內的具備房屋功能的地下建筑，征收房產稅。
對于與地上房屋相連的地下建筑，應將地下部分與地上房屋視為一個整體按照地上房屋建筑征收房產稅。
（6）有免收租金期限的，免收租金期間由產權所有人按照房產原值繳納房產稅。
（7）產權出典的房產，由承典人依照房產余值繳納房產稅。
（8）房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。
容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價：
①宗地容積率=建筑面積÷土地面積
②容積率低于0.5時，計入房產原值的地價為：應稅房產建筑面積×2×土地單價
2.對于出租的房屋，以租金收入（不含增值稅）為計稅依據。
3.投資聯營房產的計稅依據
（1）以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，由被投資方按房產的余值作為計稅依據計征房產稅；
（2）以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，由投資方按不含增值稅的租金收入計算繳納房產稅。
4.融資租賃房產的計稅依據
（1）融資租賃合同約定開始日的次月起依據房產余值計算征收；
（2）未約定開始日的，自合同簽訂的次月起計算繳納。
5.居民住宅區內業主共有的經營性房產的計稅依據
（1）由實際經營的代管人或使用人繳納房產稅；
（2）自營的，依照房產余值計征，沒有房產原值或不能將共有住房劃分開的，由房產所在地稅務機關參照同類房產核定房產原值；
（3）出租的，依照不含增值稅租金收入計征。
二、應納稅額的計算
（一）地上建筑物
從價計征：應納稅額=應稅房產原值×（1-扣除比例）×1.2%
從租計征：應納稅額=不含增值稅租金收入×12%（個人出租住房為4%）
（二）獨立地下建筑物
1.工業用途房產，以房屋原價的50%~60%作為應稅房產原值。
2.商業和其他用途房產，以房屋原價的70%~80%作為應稅房產原值。
應納房產稅=應稅房產原值×（1-原值減除比例）×1.2%。
3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關規定計算征收房產稅。
注：以上內容選自彭婷老師《稅法二》基礎班授課講義
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