房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)計稅成本的核算方法_2022年稅法二基礎(chǔ)知識點

來源：東奧會計在線責(zé)編：張芳銘2022-07-13 16:44:33

開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)計稅

成本的核算方法

既然決定去遠(yuǎn)航，就不要畏懼前方的風(fēng)雨。2022年稅務(wù)師考試，東奧會計在線為大家準(zhǔn)備了《稅法二》基礎(chǔ)階段知識點匯總，希望大家能堅持學(xué)習(xí)，努力實現(xiàn)自己的備考目標(biāo)。

【內(nèi)容導(dǎo)航】

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)計稅成本的核算方法

【所屬章節(jié)】

第一章企業(yè)所得稅

【知識點】房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)計稅成本的核算方法

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)計稅成本的核算方法

（一）計稅成本對象的確定原則（5原則）

成本對象，是指為歸集和分配開發(fā)產(chǎn)品開發(fā)、建造過程中的各項耗費而確定的費用承擔(dān)項目。

1.可否銷售原則

2.功能區(qū)分原則

3.定價差異原則

4.成本差異原則

5.權(quán)益區(qū)分原則

（二）開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容

1.土地征用費及拆遷補償費：包括土地買價或出讓金、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費等。

2.前期工程費：如水文地質(zhì)勘探、測繪、可行性研究等費用。

3.建筑安裝工程費。

4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費：項目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、照明、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等費用。

5.公共配套設(shè)施費：開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

6.開發(fā)間接費：折舊費、修理費、辦公費、水電費等。

（三）成本計算方法

1.企業(yè)開發(fā)、建造的開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進行計量與核算：

直接成本和能分清對象的間接成本直接計，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本分配計。

2.共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象，具體分配方法可按以下規(guī)定選擇其一：

（1）土地成本，一般按占地面積法進行分配。如果確需結(jié)合其他方法進行分配的，應(yīng)協(xié)商請求稅務(wù)機關(guān)同意。

（2）單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配。

（3）借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。

（4）其他成本項目的分配法由企業(yè)自行確定。

（四）非貨幣方式取得土地使用權(quán)的成本確定

方式		確認(rèn)時點（接受投資方）	確認(rèn)金額
開發(fā)產(chǎn)品換土地權(quán)	本土地開發(fā)的產(chǎn)品	接受土地使用權(quán)時暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時	分出（應(yīng)付）產(chǎn)品的公允價值+土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移稅費+應(yīng)付補價-應(yīng)收補價
	其他土地開發(fā)的產(chǎn)品	投資交易發(fā)生時
股權(quán)換土地權(quán)（接受土地權(quán)投資）		投資交易發(fā)生時	該項土地使用權(quán)公允價值+土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移稅費+應(yīng)付補價-應(yīng)收補價