房地產開發經營業務收入的稅務處理_2022年稅法二基礎知識點

開票方式	收入處理
納入開發產品價內或由企業開具發票的	全部確認為銷售收入
未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的	可作為代收代繳款項進行管理

（二）收入確認的具體規則

銷售方式	稅務處理
1.一次性全額收款	實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現
2.分期收款	按銷售合同或協議約定的價款和付款日確認收入的實現；付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現
3.銀行按揭方式	按銷售合同或協議約定的價款確定收入額（1）首付款應于實際收到日確認收入（2）余款于銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入

4.委托方式銷售

（1）采取支付手續費方式的，按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現。

（2）采取視同買斷方式的，收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入，收入金額如下：

（3）采取基價（保底價）并實行超基價雙方分成方式的，收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入，收入金額如下：

企業與購買方簽訂銷售合同或協議	銷售合同或協議中約定的價格和基價中的較高者，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除
企業、受托方、購買方三方共同簽訂	銷售合同或協議中約定的價格和基價中的較高者，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除
受托方與購買方直接簽訂銷售合同	按基價加上按規定取得的分成額

（4）采取包銷方式

包銷期內	可根據包銷合同的有關約定，參照上述1至3項規定確認收入的實現
包銷期滿后	尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現

（三）視同銷售的確認

企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時，按以下方法和順序確認收入（或利潤）：

（1）按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定；

（2）由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定；

（3）按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

（四）企業銷售未完工開發產品

1.先按預計的計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。（先看房屋性質，再看房屋區域）

房屋性質	地理位置	預計利潤率標準
非經濟適用房、限價房、危改房	省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區	不得低于15%
	地級市城區和郊區	不得低于10%
	其他地區	不得低于5%
經濟適用房、限價房、危改房(不受區域限制)		不得低于3%