稅法二沖刺考點速記手冊：契稅的納稅人、征稅范圍、契稅減免稅優惠

來源：東奧會計在線責編：劉佳慧2021-11-03 17:47:56

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契稅的納稅人、征稅范圍

1.契稅納稅人

契稅的納稅人是在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人。

2.契稅的征稅范圍

契稅的征稅對象為發生土地使用權和房屋所有權權屬轉移的土地和房屋。具體為：

（1）國有土地使用權出讓；

（2）土地使用權的轉讓；

（3）房屋買賣；

①以房屋抵債或實物交換房屋；

②以房產作價投資或作股權轉讓；

【解釋】以自有房產作股投入本人經營企業，不繳納契稅。

③買房拆料或翻建新房。

（4）房屋贈與；

（5）房屋交換。

考題練習

【多選題】下列行為中，應繳納契稅的有（　　）。（2017年）

A.以獲獎方式取得的土地使用權

B.法定繼承人繼承土地、房屋權屬

C.以出讓方式承受土地權屬

D.以自有房產作價入股本人經營的獨資企業

E.以實物交換土地使用權

【答案】ACE

【解析】選項B：對于《中華人民共和國繼承法》規定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，免征契稅；選項D：房產產權未發生變化，不繳納契稅。

契稅減免稅優惠

1.法定減免

（1）國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、軍事設施；

（2）非營利性的學校、醫療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、養老、救助；

（3）承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用于農、林、牧、漁業生產；

（4）婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬；

（5）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬；

（6）依照法律規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地、房屋權屬。

2.財政部規定的其他減征、免征和不征契稅的項目

（1）售后回租及相關事項的契稅政策。

①對金融租賃公司開展售后回租業務，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權屬的，免征契稅。

②以招拍掛方式出讓國有土地使用權的，納稅人為最終與土地管理部門簽訂出讓合同的土地使用權承受人。

③市、縣級人民政府根據《國有土地上房屋征收與補償條例》有關規定征收居民房屋，居民因個人房屋被征收而選擇貨幣補償用以重新購置房屋，并且購房成交價格不超過貨幣補償的，對新購房屋免征契稅；購房成交價格超過貨幣補償的，對差價部分按規定征收契稅。居民因個人房屋被征收而選擇房屋產權調換，并且不繳納房屋產權調換差價的，對新換房屋免征契稅；繳納房屋產權調換差價的，對差價部分按規定征收契稅。

【提示】企業承受土地使用權用于房地產開發，并在該土地上代政府建設保障性住房的，計稅價格為取得全部土地使用權的成交價格。

④單位、個人以房屋、土地以外的資產增資，相應擴大其在被投資公司的股權持有比例，無論被投資公司是否變更工商登記，其房屋、土地權屬不發生轉移，不征收契稅。

⑤個體工商戶的經營者將其個人名下的房屋、土地權屬轉移至個體工商戶名下，或個體工商戶將其名下的房屋、土地權屬轉回原經營者個人名下，免征契稅。

合伙企業的合伙人將其名下的房屋、土地權屬轉移至合伙企業名下，或合伙企業將其名下的房屋、土地權屬轉回原合伙人名下，免征契稅。

（2）對國家石油儲備基地第一期項目建設過程中涉及的契稅予以免征。

（3）對已繳納契稅的購房單位和個人，在未辦理房屋權屬變更登記前退房的，退還已納契稅；在辦理房屋權屬變更登記后退房的，不予退還已納契稅。

（4）對公租房經營管理單位購買住房作為公租房，免征契稅。

（5）對經營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續作為改造安置房源的，免征契稅。

（6）對飲水工程運營管理單位為建設飲水工程而承受土地使用權，免征契稅。

（7）個人購買住房的相關規定

個人購買住房類型	面積	稅率
家庭唯一住房	≤90平方米	1%
家庭唯一住房	＞90平方米	1.5%
家庭第二套改善性住房（不含北上廣深的住房）	≤90平方米	1%
家庭第二套改善性住房（不含北上廣深的住房）	＞90平方米	2%