不吁然，不吟唱，只拾掇行囊。大家想在2021年稅務(wù)師考試中滿載而歸，必須腳踏實(shí)地備考。為了幫助考生順利掌握《稅法二》重難點(diǎn)，小編為大家整理了以下內(nèi)容。戳我查看2021年稅務(wù)師《稅法二》高頻考點(diǎn)匯總，搶先學(xué)習(xí)！

【內(nèi)容導(dǎo)航】

計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算

【所屬章節(jié)】

第五章 房產(chǎn)稅

【知識(shí)點(diǎn)】計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算

計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算

一、計(jì)稅依據(jù)

1.對(duì)經(jīng)營(yíng)自用的房屋，以房產(chǎn)的計(jì)稅余值作為計(jì)稅依據(jù)。

所謂計(jì)稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價(jià)值以后的余額。其中：

(1)房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)。

(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。

【注意】凡是與房產(chǎn)不可分割、不可移動(dòng)的配套設(shè)施(如中央空調(diào)等)不論會(huì)計(jì)上如何核算，一并征稅。

(3)納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建，要相應(yīng)增加房屋原值。

(4)更換房屋附屬設(shè)備和配套設(shè)施的，在將其價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值時(shí)，可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價(jià)值。

對(duì)附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞，需要經(jīng)常更換的零配件，更新后不再計(jì)入房產(chǎn)原值，原零配件的原值也不扣除。

(5)凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備房屋功能的地下建筑，征收房產(chǎn)稅。

對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體按照地上房屋建筑征收房產(chǎn)稅。

(6)有免收租金期限的，免收租金期間由產(chǎn)權(quán)所有人按照房產(chǎn)原值繳納房產(chǎn)稅。(區(qū)別無租使用房產(chǎn)的規(guī)定)

(7)產(chǎn)權(quán)出典的房產(chǎn)，由承典人依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

(8)房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)：

①宗地容積率=建筑面積÷土地面積

②容積率低于0.5時(shí)，計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)為:應(yīng)稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價(jià)

2.對(duì)于出租的房屋，以租金收入(不含增值稅)為計(jì)稅依據(jù)。

3.投資聯(lián)營(yíng)房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

(1)以房產(chǎn)投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的，由被投資方按房產(chǎn)的余值作為計(jì)稅依據(jù)計(jì)征房產(chǎn)稅；

(2)以房產(chǎn)投資，收取固定收入，不承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的，由投資方按不含增值稅的租金收入計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。

4.融資租賃房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

(1)融資租賃合同約定開始日的次月起依據(jù)房產(chǎn)余值計(jì)算征收；

(2)未約定開始日的，自合同簽訂的次月起計(jì)算繳納。

5.居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)

(1)由實(shí)際經(jīng)營(yíng)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅；

(2)自營(yíng)的，依照房產(chǎn)余值計(jì)征，沒有房產(chǎn)原值或不能將共有住房劃分開的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值；

(3)出租的，依照不含增值稅租金收入計(jì)征。

二、應(yīng)納稅額的計(jì)算

(一)地上建筑物

從價(jià)計(jì)征:應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×1.2%

從租計(jì)征:應(yīng)納稅額=不含增值稅租金收入×12%(個(gè)人出租住房為4%)

【注意1】對(duì)于與地上房屋相連的地下建筑，如房屋的地下室、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)的地下部分等，應(yīng)將地下部分與地上房屋視為一個(gè)整體，按照地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

【注意2】要特別關(guān)注年度中間發(fā)生房產(chǎn)用途改變時(shí)，房產(chǎn)稅的計(jì)算。

(二)獨(dú)立地下建筑物

1.工業(yè)用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的50%~60%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

2.商業(yè)和其他用途房產(chǎn)，以房屋原價(jià)的70%~80%作為應(yīng)稅房產(chǎn)原值。

應(yīng)納房產(chǎn)稅=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-原值減除比例)×1.2%。

3.出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有關(guān)規(guī)定計(jì)算征收房產(chǎn)稅。

（注：以上內(nèi)容選自彭婷老師《稅法二》授課講義）

（本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載）