房地產開發經營業務的所得稅處理(1)_2021年《稅法二》預習考點

來源：東奧會計在線責編：cyw2021-01-14 10:05:31

勤奮反映在平時的每一時刻，反映在平時每時每刻中。備考稅務師考試的同學們，一起來看看今天稅務師《稅法二》的考點內容吧！

相關推薦：搶先學習！2021年稅務師《稅法二》預習考點匯總

【內容導航】

房地產開發經營業務的所得稅處理(1)

【所屬章節】

本知識點屬于《稅法二》第一章企業所得稅

【知識點】房地產開發經營業務的所得稅處理(1)

房地產開發經營業務的所得稅處理(1)

第七節房地產開發經營業務的所得稅處理

一、房地產開發經營業務的概念

定義

企業房地產開發經營業務是指包括土地的開發，建造、銷售住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品的一系列經營活動

完工的界定

在中國境內從事房地產開發經營業務的企業，除土地開發之外，其他開發產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：

（1）開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案

（2）開發產品已開始投入使用

（3）開發產品已取得了初始產權證明

【解釋】開發產品開始投入使用，是指房地產開發企業開始辦理開發產品交付手續(包括入住手續)或已開始實際投入使用。(2020年新增)

【提示】房地產開發企業建造、開發的開發產品無論工程質量是否通過驗收合格，或是否辦理完工(竣工)備案手續以及會計決算手續，當其開發產品開始投入使用時均應視為已經完工。(2020年新增)

二、收入的稅務處理

(一)開發產品銷售收入的范圍

1.開發產品銷售收入的范圍為銷售開發產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。

2.企業代有關部門、單位和企業收取的各種基金、費用和附加：

情形

處理

（1）納入開發產品價內

（2）由企業開具發票

應按規定全部確認為銷售收入

（3）未納入開發產品價內并由企業之外的其他收取部門、單位開具發票的

可作為代收代繳款項進行管理

(二)企業通過正式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認銷售收入的實現，具體確認方式：

銷售方式	確認收入的實現
1.采取一次性全額收款方式銷售開發產品	應于實際收訖價款或取得索取價款憑據（權利）之日，確認收入的實現
2.采取分期收款方式銷售開發產品	（1）應按銷售合同或協議約定的價款和付款日期確認收入的實現（2）付款方提前付款的，在實際付款日期確認收入的實現
3.采取銀行按揭方式銷售開發產品	應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應于實際收到日確認收入實現，余款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現

4.采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現：

銷售方式	確認收入的實現
（1）支付手續費方式委托銷售開發產品的	應按銷售合同或協議中約定的價款于收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現

(2)視同買斷方式委托銷售開發產品的

簽訂合同或協議的情形	確認收入的實現
①企業與購買方簽訂銷售合同或協議	按銷售合同或協議中約定的價格與買斷價格中的較高者	收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現
②企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的
③受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的	買斷價格

(3)基價(保底價)并實行超基價雙方分成方式委托銷售開發產品，與收到受托方已銷開發產品清單之日確認收入的實現

簽訂合同或協議的情形	確認收入的實現
①企業與購買方簽訂銷售合同或協議	銷售合同或協議中約定的價格與基價中的較高者，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除
②企業、受托方、購買方三方共同簽訂銷售合同或協議的	銷售合同或協議中約定的價格與基價中的較高者，企業按規定支付受托方的分成額，不得直接從銷售收入中減除
③受托方與購買方簽訂銷售合同或協議的	基價加上分成額

(4)采取包銷方式委托銷售開發產品的

包銷期內	可根據包銷合同的有關約定，參照上述規定確認收入的實現
包銷期滿	包銷期滿后尚未出售的開發產品，企業應根據包銷合同或協議約定的價款和付款方式確認收入的實現

(三)企業將開發產品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，于開發產品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入(或利潤)的實現。確認收入(或利潤)的方法和順序為：

1.按本企業近期或本年度最近月份同類開發產品市場銷售價格確定;

2.由主管稅務機關參照當地同類開發產品市場公允價值確定;

3.按開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。

(四)企業銷售未完工開發產品取得的收入，先按預計的計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。房地產開發企業開發產品已經完工的，應按規定及時結算開發產品計稅成本并計算此前以預售方式銷售開發產品所取得收入的實際毛利額，同時將開發產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年(完工年度)應納稅所得額。

開發項目		計稅毛利率
經濟適用房、限價房、危改房		不得低于3%
其他開發產品	省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區和郊區	不得低于15%
	地級市城區和郊區	不得低于10%
	其他地區	不得低于5%