2015《稅法二》基礎考點：房地產開發企業土地增值稅清算管理

　　【小編導言】我們一起來學習2015《稅法二》基礎考點：房地產開發企業土地增值稅清算管理。

　　【內容導航】：

　　(一)土地增值稅的清算條件

　　(二)清算時相關問題的處理

　　(三)公共設施處理原則

　　(四)土地增值稅的核定征收

　　本考點屬于《稅法二》第三章土地增值稅第六節申報和繳納的內容。

　　【基礎考點】：房地產開發企業土地增值稅清算管理

　　(一)土地增值稅的清算條件：

　　1.符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：

　　①房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

　　②整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

　　③直接轉讓土地使用權的。

　　2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

　　①已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

　　②取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　③納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;

　　④省稅務機關規定的其他情況。

　　(二)清算時相關問題的處理

　　1.土地增值稅清算時收入的確認

　　土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入;未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

　　2.房地產開發企業未支付的質量保證金，扣除項目金額的確定

　　房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除;未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。

　　3.房地產開發費用的扣除(同前面規定)

　　4.房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費

　　房地產開發企業逾期開發繳納土地閑置費不得扣除。

　　5.房地產開發企業取得土地使用權時支付的契稅的扣除

　　房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

　　6.關于拆遷安置土地增值稅計算問題

　　(1)房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

　　(2)開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

　　(3)貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

　　7.關于轉讓舊房準予扣除項目的加計問題

　　8.土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅加收滯納金問題

　　納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。

　　(三)公共設施處理原則

　　房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通訊等公共設施，按以下原則處理：

　　1.建成后產權屬于全體業主所有的，其成本、費用可以扣除;

　　2.建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的，其成本、費用可以扣除;

　　3.建成后有償轉讓的，應計算收入，并準予扣除成本、費用。

　　4.房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。房地產開發企業的預提費用，除另有規定外，不得扣除。

　　(四)土地增值稅的核定征收

　　1.依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;

　　2.擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　3.雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

　　4.符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

　　5.申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。

　　土地增值稅費用分配

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