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土地增值稅稅率

來(lái)源：東奧會(huì)計(jì)在線責(zé)編：姜喆 2025-01-15 14:04:08

精選回答

東奧稅務(wù)師

2025-04-16 14:30:03

土地增值稅稅率

?土地增值稅的稅率分為四級(jí)超率累進(jìn)稅率。?

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%?。

土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

一. 增值額的確定

(一)增值額計(jì)算的基本規(guī)定

增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入-稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額

(二)按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收的幾種情形

1. 隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的。

2. 提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的。

3. 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

二. 應(yīng)納稅額的計(jì)算

第一步，計(jì)算土地增值額。

增值額=收入額-扣除項(xiàng)目金額

第二步，計(jì)算增值率。

增值率=土地增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%

第三步，根據(jù)增值率確定適用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)。

第四步，套用公式計(jì)算稅額。公式為：

應(yīng)納稅額=增值額×稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

土地增值稅的清算單位

1. 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

2. 開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別核算增值額。

土地增值稅的清算條件

1. 納稅人應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的情形

(1)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。

(2)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

上述三種情形，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

2. 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的情形

(1)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例未超85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證滿3年仍未銷售完畢的。

(3)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。(應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算)

(4)省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

符合上述條件的，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算，對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

土地增值稅清算的收入確認(rèn)

1. 已銷售的房地產(chǎn)項(xiàng)目收入的確認(rèn)

(1)土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。

(2)銷售合同所載商品房面積與實(shí)際測(cè)量面積不一致并在清算前已補(bǔ)或退房款的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)予調(diào)整。

(3)營(yíng)改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算。

土地增值稅應(yīng)稅收入=營(yíng)改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入

2. 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。

(2)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的該項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。

(3)其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。

②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

土地增值稅清算時(shí)扣除項(xiàng)目

1. 扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金以及加計(jì)扣除20%。除另有規(guī)定外，扣除的前4項(xiàng)須提供合法有效憑證，不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

2. 辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素核定上述4項(xiàng)開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

3. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)(庫(kù))、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：

⑴建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的：成本、費(fèi)用可以扣除

⑵建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的：成本、費(fèi)用可以扣除

⑶建成后有償轉(zhuǎn)讓的應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用

4. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

5. 預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

6. 多個(gè)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，按清算項(xiàng)目可售建筑面積比例或其他合理方法確定清算項(xiàng)目扣除金額。

7. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，其扣除規(guī)定：

⑴建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金開具發(fā)票的：按發(fā)票所載金額予以扣除

⑵建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金未開具發(fā)票的：扣留的質(zhì)量保證金不得計(jì)算扣除

8. 房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除。

(1)關(guān)鍵是財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，兩個(gè)計(jì)算公式需要掌握。

(2)已計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

9. 房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)，不得扣除。

10. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

11. 就地回遷拆遷安置費(fèi)的扣除。

(1)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按規(guī)定確定收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)(屬于開發(fā)成本)。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

(3)回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

即補(bǔ)差價(jià)款調(diào)整拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

土地增值稅的核定征收

納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)該按照原則上不低于5%的核定征收率對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算：

1. 依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。

2. 擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。

3. 雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。

4. 符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。

5. 申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

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