提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理_25年稅法一預習考點
2025年稅務師考試備考正在進行中，眾多考生已投入到緊張的備考之中。備考之路雖充滿挑戰，但只有通過日復一日的知識積累，考生們才能真切地感受到自己每天的進步。東奧會計在線在下文中梳理了《稅法一》科目預習考點，希望同學們可以堅持學習！
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提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理
（一）預備知識
1.適用主體：納稅人以經營租賃方式出租取得的不動產。
納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用，按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。
2.稅款征收環節分為預繳（跨縣、市、區出租）和申報兩個環節。
3.計稅方法分為一般計稅方法和簡易計稅方法。
4.稅率、征收率、預征率：
（1）不動產經營租賃服務增值稅稅率9%、征收率5%。
（2）個人出租住房、住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法的，按5%征收率減按1.5%征收。
（3）一般計稅方法預征率3%；簡易計稅方法預征率5%。
5.本考點不適用于納稅人提供道路通行服務。
（二）計稅方法和應納增值稅計算
1.一般納稅人（含房地產開發企業）出租的不動產。
（1）簡易計稅方法。
一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產——可選擇簡易計稅方法。
不動產所在位置 | 征收比率 | 納稅地點 | 計稅公式 | |
不同縣 （市、區） | 預繳 | 5% 預征率 | 不動產所在地稅務機關 | 應預繳增值稅=含稅銷售額÷（1+5%）×5% |
申報 | 5% 征收率 | 機構所在地 稅務機關 | 與預繳稅款相同，應補繳增值稅=含稅銷售額÷（1+5%）×5%-預繳稅額=0 | |
同縣 （市、區） | 5%征收率， 無預繳 | 機構所在地 稅務機關 | 應納增值稅=含稅銷售額÷（1+5%）×5% | |
（2）一般計稅方法。
一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產——可選擇一般計稅方法。
一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產——適用一般計稅方法。
不動產所在位置 | 征收比率 | 納稅地點 | 計稅公式 | |
不同縣 （市、區） | 預繳 | 3% 預征率 | 不動產所在地稅務機關 | 應預繳增值稅=含稅銷售額÷（1+9%）×3% |
申報 | 9% 稅率 | 機構所在地 稅務機關 | 應補繳增值稅=含稅銷售額÷（1+9%）×9%-進項稅額-預繳稅額 | |
同縣 （市、區） | 9%稅率， 無預繳 | 機構所在地 稅務機關 | 應納增值稅=含稅銷售額÷（1+9%）×9%-進項稅額 | |
2.小規模納稅人出租不動產：只能采用簡易計稅方法。
情形 | 征收率及計稅公式 |
個體工商戶出租住房 | 按照5%的征收率減按1.5%計算： 應（預）繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5% |
其他個人出租住房 | |
住房租賃企業向個人出租住房 | |
單位出租不動產（住房租賃企業向個人出租住房除外） | 按照5%的征收率計算： 應（預）繳稅款=含稅銷售額÷（1+5%）×5% |
個體工商戶出租不動產（非住房） | |
其他個人出租不動產（非住房） |
（三）預繳與申報
1. 基本原則。
出租方 | 納稅原則 | 納稅地點 | ||
單位和個體工商戶 | 異地 | 先預繳 再申報 | 預繳稅款 | 不動產所在地稅務機關 |
申報納稅 | 機構所在地稅務機關 | |||
本地 | 無預繳 僅申報 | 申報納稅 | 機構所在地稅務機關 | |
其他個人 | 無預繳，僅申報 | 申報納稅 | 不動產所在地稅務機關 | |
2.單位和個體工商戶出租不動產，向不動產所在地主管稅務機關預繳的增值稅款，可以在當期增值稅應納稅額中抵減，抵減不完的，結轉下期繼續抵減。
3.納稅人以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。
（四）發票的開具
情形 | 適用范圍 |
可以開具或 申請代開增值稅發票 | （1）小規模納稅人中的單位和個體工商戶出租不動產，可以自行開具增值稅發票；不能自行開具增值稅發票的，可向不動產所在地主管稅務機關申請代開增值稅發票 （2）其他個人出租不動產，可向不動產所在地主管稅務機關申請代開增值稅發票 |
不得開具或 申請代開增值稅專用發票 | 納稅人向其他個人出租不動產 |
所屬章節：第二章 增值稅
注：以上內容選自彭婷老師2024考季《稅法一》基礎階段授課講義
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