房地產開發企業土地增值稅清算_2023年稅法一基礎知識點

來源：東奧會計在線責編：姜喆2023-08-16 10:42:23

稅務師稅法一科目中，細碎知識點比較多，考生們可以通過整理筆記的方式，分門別類，理解記憶，這樣比較容易記憶。東奧會計在線為同學們整理了稅法一科目基礎知識點，快來一起打卡學習吧！

【內容導航】

房地產開發企業土地增值稅清算

【所屬章節】

第五章土地增值稅

【知識點】房地產開發企業土地增值稅清算

房地產開發企業土地增值稅清算

一、土地增值稅的清算單位

1.土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

2.開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別核算增值額。

二、土地增值稅的清算條件

1.納稅人應當進行土地增值稅清算的情形

（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（3）直接轉讓土地使用權的。

上述三種情形，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。

2.主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算的情形

（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或未超85%，但剩余可售建筑面積已經出租或自用。

（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。

（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。（應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算）

（4）省稅務機關規定的其他情況。

符合上述條件的，由主管稅務機關確定是否進行清算，對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知，納稅人應在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。

三、土地增值稅清算時收入確認

1.已銷售的房地產項目收入的確認

（1）土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

（2）銷售合同所載商品房面積與實際測量面積不一致并在清算前已補或退房款的，在計算土地增值稅時應予調整。

（3）營改增后進行房地產開發項目土地增值稅清算。

土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入。

2.非直接銷售和自用房地產的收入確定

（1）房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。

（2）房地產企業用建造的該項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理。

（3）其收入按下列方法和順序確認：

①按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定；

②由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

3.房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。

四、土地增值稅清算時扣除項目

1.扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關稅金以及加計扣除20%。除另有規定外，扣除的前4項須提供合法有效憑證，不能提供合法有效憑證的，不予扣除。

2.辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務機關可參照相關因素，核定上述4項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。

3.房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：

情形	處理原則
建成后產權屬于全體業主所有的	成本、費用可以扣除
建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的	成本、費用可以扣除
建成后有償轉讓的	應計算收入，并準予扣除成本、費用

4.房地產開發企業銷售已裝修的房屋，裝修費用可以計入房地產開發成本。

5.預提費用，除另有規定外，不得扣除。

6.多個項目共同的成本費用，按清算項目可售建筑面積比例或其他合理方法確定清算項目扣除金額。

7.房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款作為開發項目的質量保證金，其扣除規定：

情形	扣除規定
建筑安裝施工企業就質量保證金開具發票的	按發票所載金額予以扣除
建筑安裝施工企業就質量保證金未開具發票的	扣留的質量保證金不得計算扣除

8.房地產開發費用的扣除。

（1）關鍵是財務費用中的利息支出，兩個計算公式需要掌握。

（2）已計入房地產開發成本的利息支出，應調整至開發費用中計算扣除。

9.房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費，不得扣除。

10.房地產開發企業取得土地使用權時支付的契稅，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

11.拆遷安置費的扣除。

（1）房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按規定確定收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費（屬于開發成本）。

（2）房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費。

（3）回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

即補差價款調整拆遷補償費。

五、土地增值稅的核定征收

納稅人符合下列條件之一的，應該按照核定征收率原則上不低于5%對房地產項目進行清算：