應納稅額的計算(2)_2021年《稅法一》預習考點

來源：東奧會計在線責編：cyw2021-02-18 09:16:52

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【內容導航】

應納稅額的計算(2)

【所屬章節】

本知識點屬于《稅法一》第七章土地增值稅

【知識點】應納稅額的計算(2)

應納稅額的計算(2)

第四節應納稅額的計算

二、房地產開發企業土地增值稅清算

(一)土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

普通標準住宅標準必須同時滿足：

①住宅小區建筑容積率在1.0以上;

【解釋】建筑容積率=地上總建筑面積÷規劃用地面積

②單套建筑面積在120平方米以下;

③實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。(允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%)

(二)土地增值稅的清算條件和清算時間(重點)

應進行清算

（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的

（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的

（3）直接轉讓土地使用權的

【小燕提示】應當進行清算情形是納稅人的開發項目已經完全轉讓

滿足條件之日90日內辦理清算手續

主管稅務機關可要求納稅人進行清算

（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的

（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的

（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的——應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算

（4）省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況

主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續

(三)土地增值稅清算時收入確認(重點)

1.已銷售的房地產項目收入的確認

發票開具	收入確認
已全額開具商品房銷售發票	按照發票所載金額確認收入
未開具發票或未全額開具發票	以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入

【提示】銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

2.營改增后進行房地產開發項目土地增值稅清算

土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入

【提示】與轉讓房地產有關的稅金=營改增前實際繳納的營業稅、城建稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加

3.非直接銷售和自用房地產的收入確定(視同銷售)

房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資者、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認(安置用房也視同銷售處理)：

(1)按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;

(2)由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

4.房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用于出租等商業用途時，如果產權未產生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。(配比原則)

(四)土地增值稅清算時扣除項目

1.除另有規定外，扣除的土地使用權所支付的金額、房地產開發成本、房地產開發費用、與轉讓房地產有關稅金須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。(且是實際發生的)

2.房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發成本的單位面積金額標準，并據以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

3.房地產開發企業開發建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：

（1）建成后產權屬于全體業主所有的	成本、費用可以扣除
（2）建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的	成本、費用可以扣除
（3）建成后有償轉讓的	應計算收入，并準予扣除成本、費用

4.房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本;預提費用，除另有規定外，不得扣除。

5.房地產開發企業扣留的質量保證金

房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時：

扣留的質保金，建筑安裝施工企業開具發票	按發票所載金額予以扣除
扣留的質保金，未開具發票的	扣留的質保金不得計算扣除

6.房地產開發費用的扣除

(1)根據財務費用中的利息支出，兩種方法處理;

(2)全部使用自有資金，沒有利息支出的：允許扣除的開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內;

(3)房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用兩種辦法;

(4)已計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

7.房地產企業逾期開發繳納的土地閑置費：不得扣除。

8.房地產開發企業取得土地使用權時支付的契稅：計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

【總結】契稅的扣除

項目性質	具體內容
新建房屋（賣新房）	取得土地使用權所支付的金額（含契稅）
存量房屋（賣舊房）	按評估價	1.取得土地使用權所支付的金額 2.房屋及建筑物評估價格（評估價格里含契稅） 3.轉讓環節繳納的稅金（不含契稅）
	按發票計算	1.取得土地使用權所支付的金額、房屋及建筑物評估價格：發票金額（不含契稅）×（1+5%×年度） 2.轉讓環節繳納的稅金（含契稅）

9.拆遷安置費扣除的相關規定：符合規定的計入拆遷補償費(屬于開發成本)。

情形	規定
本地安置	安置用房視同銷售，確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費	房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費
		回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費
異地安置	自行建造	房屋價值計入拆遷補償費
	外購	實際購房支出計入拆遷補償費
貨幣安置	房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費