土地增值稅應納稅額的計算_2020年《稅法一》每日攻克一考點

來源：東奧會計在線責編：蘇曉婷2020-10-30 11:27:21

戰(zhàn)士的意志要象礁石一樣堅定，戰(zhàn)士的性格要象和風一樣溫柔。面對即將到來的稅務師考試，我們要堅定信心，平穩(wěn)心態(tài)，只要平時功課做得足，就沒什么可過度緊張的。最后一天的每日考點，要堅持看完哦~

計算步驟	具體
第一步，計算土地增值額	增值額=收入額-扣除項目金額
第二步，計算增值率	增值率=土地增值額÷扣除項目金額×100%
第三步，根據(jù)增值率確定適用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)
第四步，套用公式計算稅額	應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

【注意】出售新房、舊房，出售土地與房屋，扣除項目不同。一、應納稅額計算一般方法(總結)

(一)土地增值額的確定

第一步：確定收入總額：不含增值稅。

計稅方法		土地增值稅應稅收入	增值稅
簡易計稅		轉讓房地產的含稅收入?增值稅應納稅額	自建：增值稅應納稅額=全額/（1+5%）×5% 非自建：增值稅應納稅額=差額/（1+5%）×5%
一般計稅	非房地產開發(fā)企業(yè)	轉讓房地產的全額含稅收入/（1+9%）	銷項稅額=全額/（1+9%）×9%
一般計稅	房地產開發(fā)企業(yè)	轉讓房地產的含稅收入?增值稅銷項稅額	銷項稅額=（含稅收入-地價款）/（1+9%）×9%

【提示】納稅人有下列情形之一的，按照房地產評估價格計算征收土地增值稅：

1.隱瞞、虛報房地產成交價格的;

2.提供扣除項目金額不實的;

3.轉讓房地產的成交價格低于房地產評估價格，又無正當理由的。第二步：確定扣除項目(重點)新54舊3土地2;不含增值稅。

轉讓項目的性質	扣除項目	具體內容
新建房屋（賣新房）	房地產企業(yè)（5項）	1.取得土地使用權所支付的金額 2.房地產開發(fā)成本 3.房地產開發(fā)費用 4.與轉讓房地產有關的稅金 5.財政部規(guī)定的其他扣除項目（房企）
新建房屋（賣新房）	非房地產企業(yè)（4項）
存量房屋（賣舊房）	扣除項目（3項）	1.取得土地使用權所支付的金額 2.房屋及建筑物的評估價格評估價格=重置成本價×成新度折扣率 3.轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金
轉讓未經開發(fā)的土地（賣地）	扣除項目（2項）	1.取得土地使用權所支付的金額 2.與轉讓房地產有關的稅金

第三步：計算增值額=收入額(第一步)-扣除項目金額(第二步)

(二)應納稅額的計算

應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

級數(shù)	增值額與扣除項目金額的比率	稅率（%）	速算扣除系數(shù)（%）
1	不超過50%的部分	30	0
2	超過50%～100%的部分	40	5
3	超過100%～200%的部分	50	15
4	超過200%的部分	60	35

二、房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算

(一)土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。

開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。

普通標準住宅標準必須同時滿足：

①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上;

【解釋】建筑容積率=地上總建筑面積÷規(guī)劃用地面積

②單套建筑面積在120平方米以下;

③實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。(允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%)(二)土地增值稅的清算條件和清算時間(重點)

應進行清算

（1）房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的

（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的

（3）直接轉讓土地使用權的

【小燕提示】應當進行清算情形是納稅人的開發(fā)項目已經完全轉讓

滿足條件之日90日內辦理清算手續(xù)

主管稅務機關可要求納稅人進行清算

（1）已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的

（2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的

（3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的——應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算

（4）省（自治區(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況

主管稅務機關下達清算通知，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續(xù)

(三)土地增值稅清算時收入確認(重點)

1.已銷售的房地產項目收入的確認

發(fā)票開具	收入確認
已全額開具商品房銷售發(fā)票	按照發(fā)票所載金額確認收入
未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票	以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入

【提示】銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

2.營改增后進行房地產開發(fā)項目土地增值稅清算

土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入

【提示】與轉讓房地產有關的稅金=營改增前實際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費附加

3.非直接銷售和自用房地產的收入確定(視同銷售)

房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資者、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發(fā)生所有權轉移時應視同銷售房地產，其收入按下列方法和順序確認(安置用房也視同銷售處理)：

(1)按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;

(2)由主管稅務機關參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a的市場價格或評估價值確定。

4.房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產權未產生轉移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應的成本和費用。(配比原則)

(四)土地增值稅清算時扣除項目

1.除另有規(guī)定外，扣除的土地使用權所支付的金額、房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用、與轉讓房地產有關稅金須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的，不予扣除。(且是實際發(fā)生的)

2.房地產開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發(fā)間接費用的憑證或資料不符合清算要求或不實的，稅務機關可參照當?shù)亟ㄔO工程造價管理部門公布的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項開發(fā)成本的單位面積金額標準，并據(jù)以計算扣除。具體核定方法由省稅務機關確定。

3.房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場(庫)、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設施，按以下原則處理：

（1）建成后產權屬于全體業(yè)主所有的	成本、費用可以扣除
（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的	成本、費用可以扣除
（3）建成后有償轉讓的	應計算收入，并準予扣除成本、費用

4.房地產開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發(fā)成本;預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

5.房地產開發(fā)企業(yè)扣留的質量保證金

房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金，在計算土地增值稅時：

扣留的質保金，建筑安裝施工企業(yè)開具發(fā)票	按發(fā)票所載金額予以扣除
扣留的質保金，未開具發(fā)票的	扣留的質保金不得計算扣除

6.房地產開發(fā)費用的扣除

(1)根據(jù)財務費用中的利息支出，兩種方法處理;

(2)全部使用自有資金，沒有利息支出的：允許扣除的開發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發(fā)成本)×10%以內;

(3)房地產開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用兩種辦法;

(4)已計入房地產開發(fā)成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

7.房地產企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費：不得扣除。

8.房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付的契稅：計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

9.拆遷安置費扣除的相關規(guī)定：符合規(guī)定的計入拆遷補償費(屬于開發(fā)成本)。

情形	規(guī)定
本地安置	安置用房視同銷售，確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費	房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費
		回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費
異地安置	自行建造	房屋價值計入拆遷補償費
	外購	實際購房支出計入拆遷補償費
貨幣安置	房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費