案例：甲鋼鐵公司2012年12月份將一處閑置的房屋出租給乙公司做辦公用房，參照行業(yè)慣例，租金的收取方式為“押一付三”，即押金為押一個(gè)月的房租1萬元，同時(shí)收取了2013年1月～3月的房租3萬元，假設(shè)，該租賃合同執(zhí)行到2013年6月30日終止，合同終止前商務(wù)條款不變。

　　營業(yè)稅暫行條例第五條規(guī)定，納稅人的營業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。

　　營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。第二十五條規(guī)定，納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天。

　　根據(jù)上述規(guī)定，甲公司收取的租房押金屬于價(jià)外費(fèi)用，應(yīng)在收到押金的當(dāng)天繳納營業(yè)稅及相關(guān)的城建稅和教育費(fèi)附加。上述甲公司收到的房租押金1萬元，由于乙公司能按期支付房租，甲公司未以違約金、賠償金的名義予以扣收，不屬于甲公司企業(yè)所得稅口徑下的收入，不計(jì)繳企業(yè)所得稅。

　　實(shí)務(wù)工作中，有兩個(gè)維度我們要堅(jiān)持。一是當(dāng)企業(yè)的“財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理辦法同國家有關(guān)稅收的規(guī)定有抵觸的，應(yīng)當(dāng)依照國家有關(guān)稅收的規(guī)定計(jì)算納稅”，即：從稅原則;二是會(huì)計(jì)是一個(gè)計(jì)量工具，如果不能將財(cái)稅法規(guī)的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行正確的會(huì)計(jì)計(jì)量，財(cái)稅工作的有效性是要打折扣的。

　　案例所涉及的財(cái)稅處理還是有一定的難度，特別是會(huì)計(jì)處理，由于稅法對房屋租賃押金、租金基于“現(xiàn)金制”的規(guī)定，收到押金及租金時(shí)就要計(jì)稅，使得會(huì)計(jì)計(jì)量營業(yè)稅款時(shí)，需要使用“遞延稅款”科目。

　　會(huì)計(jì)分錄如下：(營業(yè)稅稅率為5%，城建稅率為7%，教育費(fèi)附加率為3%;單位：元)

　　1.2012年12月份，甲鋼鐵公司收到出租房屋2013年1月～3月的租金及押金的會(huì)計(jì)處理，根據(jù)會(huì)計(jì)核算權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，上述收款并不確認(rèn)會(huì)計(jì)營業(yè)收入，但需要繳納流轉(zhuǎn)稅。

　　借：銀行存款 40000

　　　　貸：其他應(yīng)付款——租金 30000

　　其他應(yīng)付款——出租房屋押金　10000

　　借：遞延稅款 2200

　　　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交稅金(應(yīng)交營業(yè)稅) 2000

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交稅金(應(yīng)交城建稅) 140

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加　60

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交稅金(應(yīng)交營業(yè)稅) 2000

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交稅金(應(yīng)交城建稅) 140

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加　60

　　　　貸：銀行存款 2200

　　2.2012年度甲鋼鐵公司企業(yè)所得稅處理

　　基本原則：遵從合同約定的原則。企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第十九條規(guī)定，租金收入，按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。即無論租賃勞務(wù)是否發(fā)生，也不論合同約定的承租人應(yīng)付租金的當(dāng)日，是否實(shí)際收到租金收入，均應(yīng)按照合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期，按應(yīng)收金額確認(rèn)租金收入。

　　延伸規(guī)定：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函〔2010〕79號)規(guī)定，租賃合同或協(xié)議中規(guī)定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，在租賃期內(nèi)，出租人可對上述已確認(rèn)的收入根據(jù)收入與費(fèi)用配比原則，分期均勻計(jì)入相關(guān)年度收入。

　　結(jié)合案例，因?yàn)榉课莩鲎夂贤�約定“押一付三”的收款方式，且甲鋼鐵公司2012年12月份收了出租房屋2013年1月～3月租金30000元及出租房屋押金10000元，不符合跨期租賃、租金一次收足的條件，因此，應(yīng)按照基本原則進(jìn)行2012年度的企業(yè)所得稅處理。

　　(1)調(diào)增應(yīng)納稅所得額：30000元;

　　(2)調(diào)減應(yīng)納稅所得額：2200元(相關(guān)流轉(zhuǎn)稅應(yīng)作為符合企業(yè)所得稅稅前扣除的相關(guān)費(fèi)用予以扣除)。

　　3.2013年1季度會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)銷租賃收入

　　借：其他應(yīng)付款——租金 30000

　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入——房屋租賃收入 30000

　　借：其他業(yè)務(wù)成本——房屋租賃稅金及附加 1650

　　　　貸： 遞延稅款 1650

　　4.2013年2季度初，甲鋼鐵公司又收了出租房屋2013年4月～6月租金30000元。

　　借：銀行存款 30000

　　　　貸：其他業(yè)務(wù)收入——房屋租賃收入 30000

　　借：其他業(yè)務(wù)成本——房屋租賃稅金及附加 1650

　　　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交稅金(應(yīng)交營業(yè)稅) 1500

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交稅金(應(yīng)交城建稅) 105

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加 45

　　借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交稅金(應(yīng)交營業(yè)稅) 1500

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交稅金(應(yīng)交城建稅) 105

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加　45

　　　　貸：銀行存款 1650

　　5.房屋租賃合同于2013年6月30日終止，押金10000元當(dāng)日予以退還，退還押金應(yīng)退的流轉(zhuǎn)稅應(yīng)予以抵扣或申請退稅。

　　借：其他應(yīng)付款——出租房屋押金　10000

　　　　貸：銀行存款 10000

　　借：遞延稅款 -550

　　　　貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交稅金(應(yīng)交營業(yè)稅) -500

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交稅金(應(yīng)交城建稅) -35

　　應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交教育費(fèi)附加 -15。

　　6.2013年度甲鋼鐵公司企業(yè)所得稅處理

　　(1)調(diào)減應(yīng)納稅所得額：30000元;

　　(2)調(diào)增應(yīng)納稅所得額：2200元(2013年度財(cái)稅同一的業(yè)務(wù)不需要進(jìn)行納稅調(diào)整)。

　　7.未考慮甲鋼鐵公司計(jì)提出租房屋折舊計(jì)入其他業(yè)務(wù)支出等問題。