為進一步規(guī)范我區(qū)房地產業(yè)企業(yè)所得稅的征收管理，我局草擬了《廣西壯族自治區(qū)地方稅務局房地產業(yè)企業(yè)所得稅管理辦法(征求意見稿)》，現(xiàn)向社會公開征求意見。公眾可通過以下途徑和方式提出反饋意見。意見反饋截止日期為2014年6月8日。

　　郵箱：gxsds@126.com

　　傳真：0771-5536258

　　通信地址：廣西南寧市民族大道105號廣西區(qū)地稅局所得稅處(郵編530022)

　　廣西壯族自治區(qū)地方稅務局

　　2014年5月21日

　　廣西壯族自治區(qū)地方稅務局房地產業(yè)企業(yè)所得稅征收管理辦法(征求意見稿)

　　第一章 總則

　　第一條 為加強和規(guī)范房地產業(yè)企業(yè)所得稅的征收管理，建立房地產業(yè)企業(yè)所得稅的長效管理機制，根據《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(以下簡稱《企業(yè)所得稅法》)及其實施條例、《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《征管法》)及其實施細則、《國家稅務總局關于印發(fā)〈房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發(fā)[2009]31號，以下簡稱31號文)和有關稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結合房地產行業(yè)的經營特點，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于由廣西地稅系統(tǒng)負責征管企業(yè)所得稅的從事房地產投資與開發(fā)、經營與銷售的企業(yè)(以下統(tǒng)稱房地產企業(yè))。不包括獨立從事房地產管理、房地產中介和物業(yè)管理的企業(yè)。

　　第二章 房地產開發(fā)項目管理

　　第三條 房地產開發(fā)項目的稅務管理是指對房地產企業(yè)在產品開發(fā)過程中進行的取得土地、拆遷補償、前期工程、基礎工程、建設安裝工程、開發(fā)產品銷售及完工結算等一系列涉稅環(huán)節(jié)和事項的管理。

　　第四條 主管地稅機關應加強與國土、發(fā)改、規(guī)劃、建設、房管等相關部門建立信息交換制度，掌握房地產項目開發(fā)的實際情況，對房地產開發(fā)項目建設實行源頭控管。

　　主管地稅機關應建立《房地產企業(yè)基礎信息管理臺賬》(表1)，管理臺賬的內容包括立項日期、項目名稱、投資總額、開工日期、預計完工日期、土地總面積、建筑面積等信息，通過信息交換、分析比對，對信息有差異的房地產企業(yè)應進行核實，查找差異原因。

　　第五條 在房地產開發(fā)項目開工前，房地產企業(yè)應向主管地稅機關報送以下材料：

　　(一)開發(fā)項目立項批準文件、《土地使用權證》或使用土地的批準文件、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》以及規(guī)劃設計總平面圖等資料;

　　(二)開發(fā)項目屬于經濟適用房、限價房和危改房項目的，需報送政府有關部門的批準文件和其他相關證明材料，凡不符合經濟適用房、限價房和危改房的規(guī)定或未報送有關部門的批準文件和其他相關證明材料的，一律按照非經濟適用房、非限價房、非危改房進行處理;

　　(三)物價部門核定的有關經濟適用房銷售價格的批準文件;

　　(四)《房地產企業(yè)計稅成本對象報告表》(表2)。

　　成本對象由房地產企業(yè)在房地產開發(fā)項目開工之前合理確定，一經確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對象的，應向主管地稅機關報告。

　　第六條 房地產開發(fā)項目進入實質性開發(fā)階段后，房地產企業(yè)應按開發(fā)項目的實際情況，向主管地稅機關報送以下材料：

　　(一)建筑項目招(中)標書，建筑工程承包合同，施工許可證以及開工證，工程監(jiān)理合同，建設工程結算書(按月);

　　(二)工程量變更登記表(附：工程量變更簽證單);

　　(三)房屋拆遷安置補償協(xié)議、動遷房屋產權調換協(xié)議書以及政府相關文件，《拆遷補償支出明細表》(表3);

　　(四)房地產企業(yè)采取自行提供原材料的，應提供《甲供材料購進發(fā)出明細表》(表4);

　　(五)公共設施配套工程預算造價資料，并附送承諾建造且不可撤銷的相關資料;

　　(六)政府收費項目收費標準及金額明細表。

　　第七條 房地產開發(fā)項目進入銷售(預售)階段后，房地產企業(yè)應按月向主管地稅機關報送以下材料：

　　(一) 商品房預售(銷售)許可證(首次報送);

　　(二) 采取委托方式銷售開發(fā)產品的，應報送房地產委托代理銷售協(xié)議(首次報送);

　　(三) 商品房(樓盤)銷售控制表;

　　(四) 商鋪、車庫、車位、車棚、儲藏室等銷售明細清單。

　　第八條 房地產企業(yè)取得預售收入時，應向購房者開具有效預收票據或銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票，主管地稅機關應加強預收票據及銷售不動產統(tǒng)一發(fā)票的核銷工作。

　　第九條 主管地稅機關應加強房地產企業(yè)日常稅收監(jiān)控工作，建立《房地產企業(yè)銷售動態(tài)監(jiān)控管理臺賬》(表5)。臺賬內容應包括：銷售項目名稱，預售房套數，預售面積，預售價格，預收收入等相關信息，隨時掌握企業(yè)涉稅信息變化情況。

　　第十條 房地產開發(fā)項目(計稅成本對象)完工后，房地產企業(yè)應在取得下列資料后30日內報送給主管地稅機關：

　　(一) 開發(fā)產品竣工驗收證明材料;

　　(二) 開發(fā)產品初始產權證明;

　　(三) 工程決算書;

　　(四) 房屋測繪報告。

　　第十一條 房地產企業(yè)主管地稅機關與項目登記地主管地稅機關不一致的，主管地稅機關與項目登記地主管地稅機關之間應建立規(guī)范的房地產企業(yè)納稅信息資料傳遞制度，將總分機構信息、征收流轉稅、所得稅等情況及時傳遞，以加強對流轉稅、所得稅的控管。

　　第三章 預繳及匯算清繳管理

　　第十二條 房地產企業(yè)一律按月預繳企業(yè)所得稅，并自月份終了之日起15日內，向主管地稅機關報送企業(yè)所得稅月(季)度預繳納稅申報表，預繳稅款。

　　企業(yè)在報送企業(yè)所得稅納稅預繳申報表時，應當按照規(guī)定附送財務會計報表和其他有關資料。

　　第十三條 企業(yè)按月預繳企業(yè)所得稅時，應當按照月度的實際利潤額預繳;企業(yè)未能及時、準確核算會計利潤和編制會計報表，按照當月實際利潤額預繳有困難的，預繳企業(yè)所得稅時，按照房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預征率計算預繳企業(yè)所得稅。預繳方法一經確定，該納稅年度內不得隨意變更。具體預征率由各市自行制定。

　　第十四條 房地產企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的預售收入，不單獨申報預繳企業(yè)所得稅，應先按照規(guī)定的計稅毛利率分月計算出預計毛利額，作為特定業(yè)務計算的應納稅所得額并入房地產企業(yè)的利潤總額計算出實際利潤額，依法申報預繳企業(yè)所得稅。

　　第十五條 房地產企業(yè)應稅收入包括房地產銷售收入、預售收入、視同銷售收入、代建工程和勞務收入、租賃收入、預收購房定金以及稅收法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他應稅收入。

　　房地產企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由房地產企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入;

　　房地產企業(yè)發(fā)生預售定金、預售收入退回的，已征稅的預售收入可抵減當期收入總額。

　　第十六條 房地產企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，如地下車位，以及樓內架空層劃設的車位等，不單獨核算成本，均作為公共配套設施進行處理。

　　第十七條 房地產企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，可以作為計提業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費的基數，但開發(fā)產品完工會計核算結轉銷售收入時，已作為計提基數的未完工開發(fā)產品的銷售收入不得重復計提業(yè)務招待費、廣告費和業(yè)務宣傳費。

　　第十八條 開發(fā)產品完工后，房地產企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入完工年度的應納稅所得額。

　　在進行企業(yè)所得稅年度納稅申報時，房地產企業(yè)需出具對該項開發(fā)產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的納稅調整報告。報告應包括以下內容：

　　(一)開發(fā)企業(yè)基本情況，包括企業(yè)資質等級、資質有效期、從業(yè)人數、法人代表、出資方、關聯(lián)方有關情況等;

　　(二)開發(fā)項目基本情況，包括開發(fā)項目名稱、地理位置及概況、占地面積、容積率、綠化率、開發(fā)用途、初始開發(fā)時間、完工時間、銷售情況、銷售方式、銷售費用(含傭金或手續(xù)費，尤其是委托境外機構銷售費用結算情況)、配套設施的歸屬及核算、停車場所的核算、企業(yè)的融資情況、利息核算和支付情況等;

　　(三)《房地產開發(fā)項目完工對象會計成本、計稅成本調整計算明細表》(表6);

　　(四)非貨幣性交易、關聯(lián)方交易、其他涉及納稅調整的事項，納稅調整金額。

　　第十九條 房地產企業(yè)應按照31號文關于計稅成本核算的要求，按期按成本對象做好共同(間接)成本的核算和分配，在企業(yè)所得稅年度申報時同時附報《房地產企業(yè)本年共同(間接)成本分攤明細表》(表7)。

　　第二十條 房地產企業(yè)預提的出包工程合同總金額，不包括甲供材料的金額。預提的出包工程款最高不得超過工程合同總金額的10%，且已開發(fā)票金額與預提費用總計不得超過出包工程合同總金額。預提的出包工程，自開發(fā)產品完工之日起超過3年仍未支付的，預提的出包工程款全額計入應納稅所得額;以后年度實際發(fā)生時按規(guī)定在企業(yè)所得稅前扣除。

　　預提的出包工程，是指承建方已按出包合同完成全部工程作業(yè)量但尚未最終辦理結算的工程項目。

　　第二十一條 房地產企業(yè)預提的公共配套設施建造費用，對售房合同、協(xié)議或廣告，或按照法律法規(guī)及政府相關文件等規(guī)定建造期限而逾期未建造的，其預提的公共配套設施建造費用在規(guī)定建造期滿之日起一次性計入應納稅所得額。未明確建造期限的，在該開發(fā)項目最后一個可供銷售的成本對象達到完工產品條件時仍未建造的，其以前年度已預提的該項費用應并入當期應納稅所得額。以后年度實際發(fā)生公共配套設施建造費用時，按規(guī)定在企業(yè)所得稅前扣除。

　　第二十二條 房地產企業(yè)預提的報批報建費用、物業(yè)完善費用，必須是完工產品應上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用，同時需提供政府及其部門要求上交相關費用的正式文件。未完工產品應上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用不得預提在企業(yè)所得稅前扣除。

　　第二十三條 房地產企業(yè)當年度規(guī)定預提有關費用時，應在企業(yè)所得稅年度申報時同時附報《房地產企業(yè)預提費用明細表》(表8)。

　　第二十四條 開發(fā)產品完工后，房地產企業(yè)應在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開發(fā)產品在完工年度未按規(guī)定結算計稅成本，主管地稅機關有權確定或核定其計稅成本，據此進行納稅調整，并按《征管法》的有關規(guī)定對其進行處理。

　　第四章 征收方式管理

　　第二十五條 房地產企業(yè)所得稅分為查賬征收和核定征收兩種方式。

　　對經營規(guī)范、賬務健全、核算真實的房地產企業(yè)，實行查賬征收方式征收所得稅。

　　房地產企業(yè)轉讓未經開發(fā)的土地，不適用核定征收方法。

　　第二十六條 房地產企業(yè)有下列情形之一的，主管地稅機關有權采取核定征收方式征收企業(yè)所得稅：

　　(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設置賬簿的;

　　(二)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置賬簿但未設置的;

　　(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全的;

　　(四)未按規(guī)定保存有關賬簿、憑證及有關納稅資料或者拒不提供納稅資料的;

　　(五)收入總額或成本費用支出不能準確核算，不能向主管稅務機關提供真實、準確、完整納稅資料的;

　　(六)上年度計稅依據明顯偏低、應納稅所得額占銷售收入比例低于當地應稅所得率，又無正當理由的。

　　第二十七條 房地產企業(yè)的所得稅征收方式按下列程序和方法確定：

　　(一)房地產企業(yè)填列《房地產企業(yè)所得稅征收方式鑒定表》(表9)，經主管地稅機關審核后確定征收方式。

　　(二)鑒定表中各項目均合格的，實行查賬征收方式征收企業(yè)所得稅;有一項不合格的，實行核定征收方式征收企業(yè)所得稅。

　　第二十八條 房地產企業(yè)所得稅征收方式鑒定工作實行一次性確認制度，以后年度征收方式不變的納稅人，不再履行核定手續(xù)。若房地產企業(yè)要求變更企業(yè)所得稅征收方式的，應在每年5月31日前提出申請，主管地稅機關在15個工作日內審核確認。

　　第二十九條 實行核定征收企業(yè)所得稅的房地產企業(yè)，一律采取按收入總額核定應稅所得率的定率征收方式，不得采取定額征收方式。

　　第三十條 房地產企業(yè)核定征收的應稅所得率標準為：

　　(一)開發(fā)項目在設區(qū)的市城區(qū)和郊區(qū)的，不低于20%;

　　(二)開發(fā)項目在其他地區(qū)的，不低于15%。

　　(三)開發(fā)項目屬于經濟適用房、限價房、危改房和棚戶區(qū)改造房的，不低于5%。

　　各市地稅局可根據本地區(qū)社會經濟發(fā)展程度、房地產銷售價格、企業(yè)盈利水平等因素，按不低于本辦法規(guī)定的應稅所得率最低標準的原則，確定本地區(qū)房地產企業(yè)的應稅所得率，并報區(qū)局備案。

　　第三十一條 房地產企業(yè)核定征收企業(yè)所得稅，應納所得稅額計算公式為：

　　應納稅所得額=收入總額×應稅所得率

　　應納所得稅額=應納稅所得額×適用稅率

　　房地產企業(yè)收入總額不能準確核算的，由主管地稅機關按照稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定核定其收入。

　　第三十二條企業(yè)按預征率計算預繳企業(yè)所得稅時，不得扣除任何費用和稅金。計算公式為：

　　預繳企業(yè)所得稅=收入總額×預征率

　　預征率由各地根據本地實際情況自行制定。

　　第三十三條實行核定征收企業(yè)所得稅的房地產企業(yè)，按月預繳和年度匯算企業(yè)所得稅時，除另有規(guī)定外，一律適用25%法定稅率計算。

　　第三十四條 實行核定征收企業(yè)所得稅方式的房地產企業(yè)，除《企業(yè)所得稅法》和其他有關稅收優(yōu)惠規(guī)定外，不得享受企業(yè)所得稅其他優(yōu)惠政策。

　　第三十五條 房地產企業(yè)的生產經營范圍、主營業(yè)務發(fā)生重大變化，或者應納稅所得額或應納稅額增減變化達到20%的，應及時向稅務機關申報調整已確定的應納稅額或應稅所得率。

　　第五章 總分支機構管理

　　第三十六條 實行總分機構管理跨省經營的房地產企業(yè)應嚴格執(zhí)行國家有關總分機構管理的規(guī)定，按照“統(tǒng)一計算、分級管理、就地預繳、匯總清算、財政調庫”的辦法計算繳納企業(yè)所得稅。

　　第三十七條跨市經營的總分支機構房地產企業(yè)，按國家和廣西的有關跨市經營企業(yè)所得稅征收管理規(guī)定執(zhí)行，不執(zhí)行跨省經營企業(yè)所得稅征收管理的相關規(guī)定;區(qū)內跨市又跨縣(市、區(qū))經營的總分支機構房地產企業(yè)，按跨市經營匯總納稅企業(yè)所得稅征收管理有關規(guī)定執(zhí)行。

　　房地產企業(yè)在同一市內跨縣設立不具有法人資格營業(yè)機構、場所的，其企業(yè)所得稅征收管理辦法，由各市地稅局商國稅局聯(lián)合制定。

　　第三十八條 二級分支機構是指總機構對其財務、業(yè)務、人員等直接進行統(tǒng)一核算和管理的領取非法人營業(yè)執(zhí)照的分支機構。

　　總機構應及時將其所屬二級分支機構名單報送總機構所在地主管稅務機關，并向其所屬二級分支機構及時出具有效證明(支持證明的材料包括總機構撥款證明、總分機構協(xié)議或合同、公司章程、管理制度等)。

　　二級分支機構在辦理稅務登記時，應向其所在地主管稅務機關報送非法人營業(yè)執(zhí)照(復印件)和由總機構出具的二級分支機構的有效證明。其所在地主管稅務機關應對二級分支機構進行審核鑒定，督促其及時預繳企業(yè)所得稅。

　　第三十九條以總機構名義進行生產經營的非法人分支機構，無法提供匯總納稅企業(yè)分支機構所得稅分配表，或無法提供有效證據證明其二級及二級以下分支機構身份的，應視同獨立納稅人計算并就地繳納企業(yè)所得稅。

　　總機構實行核定征收方式繳納企業(yè)所得稅的，其分支機構也應視同獨立納稅人計算并就地繳納企業(yè)所得稅。

　　第四十條 在我區(qū)從事房地產開發(fā)經營的外省分支機構，未按規(guī)定及時提供其外省總機構出具的《中華人民共和國企業(yè)所得稅匯總納稅分支機構所得稅分配表》的，主管地稅機關可暫按當地地稅機關規(guī)定的應稅所得率對其實行分月或分季核定預征稅額，其中：對賬目健全能夠及時準確核算出經營成果的分支機構，也可暫按其實際實現(xiàn)的利潤額計算預繳分攤的稅額。待分支機構將《中華人民共和國企業(yè)所得稅匯總納稅分支機構所得稅分配表》送達后，再重新計算預繳分攤的稅額，多退少補。

　　第四十一條 從事房地產開發(fā)經營的外省分支機構，屬于以下幾種情形的，主管地稅機關可暫按當地規(guī)定的應稅所得率對其實行核定征收。

　　(一)外省總機構實行核定征收的;

　　(二)分支機構除向總機構上交一定的管理費外，其收入、支出或者實現(xiàn)的利潤不與總機構實現(xiàn)的所得額合并計算繳納企業(yè)所得稅的;

　　(三)分支機構財務核算不健全，各項收支及經營成果不能向總機構如實反映，導致總機構難以做到準確統(tǒng)一計算企業(yè)所得稅的。

　　第四十二條 跨地區(qū)經營匯總繳納企業(yè)所得稅的房地產企業(yè)，其分支機構的各項財產損失，應由分支機構所在地主管地稅機關審核并出具證明后，再由總機構向主管地稅機關申報扣除。

　　第四十三條 實行跨地區(qū)經營匯總繳納企業(yè)所得稅的房地產企業(yè)，在匯算清繳期內由總機構按照稅法的有關規(guī)定向所在地主管地稅機關辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報，進行匯算清繳。分支機構不進行匯算清繳，但應將企業(yè)所得稅年度納稅申報表(只填列部分項目)、經總機構所在地主管稅務機關受理的匯總納稅企業(yè)分支機構所得稅分配表、分支機構的年度財務報表(或年度財務狀況和營業(yè)收支情況)和分支機構參與企業(yè)年度納稅調整情況的說明報送分支機構所在地主管地稅機關。

　　第六章 附則

　　第四十四條 此前廣西壯族自治區(qū)地方稅務局下發(fā)的規(guī)定與本辦法不一致的，按本辦法的規(guī)定執(zhí)行。本辦法未明確的有關應稅收入、稅前扣除的確定以及其他未盡稅務事宜，依據有關稅收法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

　　第四十五條 本辦法由廣西壯族自治區(qū)地方稅務局負責解釋。

　　第四十六條 本辦法自2014年1月1日起執(zhí)行。