土地增值稅應納稅額的計算_2024年初級會計《經濟法基礎》預習考點

來源：東奧會計在線責編：張麗娜2023-10-31 17:20:25

土地增值稅應納稅額如何計算？都包含哪些金額？備考初級會計考試的小伙伴們，如何大家還不了解，可以一起學習下文內容！

(一)整體計算思路

1.確定扣除項目金額

2.計算增值額

增值額=不含增值稅的房地產轉讓收入-扣除項目金額

3.計算增值率

增值率=增值額÷扣除項目金額×100%

4.查找“土地增值稅4級超率累進稅率表”確定適用稅率及速算扣除系數

5.計算應納稅額

應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

(二)房地產開發企業新建房扣除項目金額的確定(5項)

1.取得土地使用權所支付的金額

(1)納稅人為取得土地使用權所支付的地價款;

(2)納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用和稅金。

2.房地產開發成本

房地產開發成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用等。

3.房地產開發費用

(1)能分攤且能證明

①財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。

②其他房地產開發費用，按“取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本”的金額之和的5%以內計算扣除。

允許扣除的房地產開發費用=允許扣除的利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×省級政府確定的比例(5%以內)

(2)不能分攤或不能證明

財務費用中的利息支出，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用(不區分利息費用和其他費用)按規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。

允許扣除的房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×省級政府確定的比例(10%以內)

(3)財政部、國家稅務總局對土地增值稅扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規定：

①利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除;

②對于超過貸款期限的利息部分(逾期利息)和加罰的利息不允許扣除。

4.與轉讓房地產有關的稅金

(1)城市維護建設稅及教育費附加;

(2)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中抵扣的，可以計入扣除項目。

5.加計扣除

(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×20%

(三)其他情形下扣除項目金額的確定

1.房地產開發企業以外的其他企業轉讓新建房的扣除項目

(1)取得土地使用權所支付的金額。

(2)房地產開發成本。

(3)房地產開發費用。

(4)與轉讓房地產有關的稅金。

①城市維護建設稅及教育費附加、印花稅;

②《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》等規定的土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中抵扣的，可以計入扣除項目。

2.舊房及建筑物轉讓的扣除項目

(1)方法一：按評估價格扣除

①舊房及建筑物的評估價格(重置成本價×成新度折扣率);

②取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用和稅金;

③轉讓環節繳納的稅金，包括城市維護建設稅及教育費附加、印花稅。

(2)方法二：按購房發票金額計算扣除

納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，可以扣除：

①按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止，每年加計5%計算的金額;

②轉讓環節繳納的稅金，包括城市維護建設稅及教育費附加、印花稅、購房時繳納的契稅(需提供契稅的完稅憑證)。

土地增值稅應納稅額計算要點(綜述)

項目	計算步驟/方法	具體規定
新建房	確定扣除項目金額（以房地產企業新建房項目為例）	取得土地使用權所支付的金額		地價款＋相關費用和稅金
		房地產開發成本		包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用等
		房地產開發費用		利息支出能分攤且能證明	利息＋前2項之和×5%以內
				利息支出不能分攤或不能證明	前2項之和×10%以內
		與轉讓房地產有關的稅金		城市維護建設稅及教育費附加【非房地產企業】城市維護建設稅及教育費附加、印花稅
		加計扣除		前2項之和×20% 【非房地產企業】無該扣除項目
	計算增值額	增值額＝房地產轉讓收入（不含增值稅）－扣除項目金額
	計算增值率	增值率＝增值額÷扣除項目金額×100%
	查找稅率表	確定適用稅率及速算扣除系數
	計算應納稅額	應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數
舊房及建筑物	按評估價格扣除	扣除項目包括：（1）舊房及建筑物的評估價格（重置成本價×成新度折扣率）（2）取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用和稅金（3）轉讓環節繳納的稅金
	按購房發票金額計算扣除	適用情形	不能取得評估價格，但能提供購房發票，經當地稅務部門確認
		扣除項目	（1）按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止，每年加計5%計算的金額（2）轉讓環節繳納的稅金