備考初級會計師考試的同學們，以下內容是東奧會計在線為大家準備的《經濟法基礎》關于契稅知識點詳解，還沒有掌握的小伙伴，千萬不要錯過哦！

考點：契稅的納稅人和征稅范圍

(一)納稅人(大綱要求：熟悉)

1.在我國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。

2.“承受”，是指以受讓、購買、受贈、互換等方式取得土地、房屋權屬的行為。

(二)征稅范圍(大綱要求：掌握)

1.一般范圍

(1)征收契稅的土地、房屋權屬，具體為土地使用權、房屋所有權。

(2)土地使用權

①土地使用權出讓；

②土地使用權轉讓，包括出售、贈與、互換， 但不包括土地承包經營權和土地經營權的轉移。

(3)房屋所有權轉移，包括房屋買賣、贈與、互換。

(4)共有下列情形，屬于發生土地、房屋權屬轉移，承受方應當依法繳納契稅：

①因共有不動產份額變化的；

②因共有人增加或者減少的。

(5)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監察機關出具的監察文書等因素發生土地、房屋權屬轉移的。

2.視同發生應稅行為

(1)以作價投資(入股)、償還債務(抵債)、劃轉、獎勵等方式轉移土地、房屋權屬的，應當依法征收契稅。

(2)在股權(股份)轉讓中，單位、個人承受公司股權(股份)，公司土地、房屋權屬不發生轉移，不征收契稅。

3.土地、房屋典當、抵押以及出租等行為，不屬于契稅的征稅范圍。

考點：契稅的稅收優惠(大綱要求：熟悉)

1.免征契稅的相關項目

有下列情形之一的，免征契稅：

(1)國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、軍事設施；

(2)非營利性的學校、醫療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、養老、救助；

(3)承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用于農、林、牧、漁業生產；

(4)婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬；

(5)法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬；

(6)依照法律規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地、房屋權屬。

2.國務院酌定減免

根據國民經濟和社會發展的需要，國務院對居民住房需求保障、企業改制重組、災后重建等情形可以規定免征或者減征契稅，報全國人民代表大會常務委員會備案。

3.省級地方酌定減免

省、自治區、直轄市可以決定對下列情形免征或者減征契稅：

(1)因土地、房屋被縣級以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權屬；

(2)因不可抗力滅失住房，重新承受住房權屬。

4.臨時減免稅(2023年新增)

(1)夫妻因離婚分割共同財產發生土地、房屋權屬變更的，免征契稅。

(2)公有住房相關

①城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征契稅。

②公有制單位為解決職工住房而采取集資建房方式建成的普通住房或由單位購買的普通商品住房，經縣級以上地方人民政府房改部門批準、按照國家房改政策出售給本單位職工的，如屬職工首次購買住房，比照公有住房免征契稅。

③已購公有住房經補繳土地出讓價款成為完全產權住房的，免征契稅。

交不交契稅(綜述)

考點：契稅應納稅額的計算

(一)計稅公式(大綱要求：掌握)

應納稅額=計稅依據×適用稅率

(二)稅率(大綱要求：了解)

采用比例稅率，實行3%至5%的地區差別幅度稅率。

(三)計稅依據(大綱要求：掌握)

1.概覽

2.以不含增值稅的成交價格為計稅依據

(1)土地使用權出讓、出售，房屋買賣，以土地、房屋權屬轉移合同確定的不含增值稅成交價格，包括承受者應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款為計稅依據。具體而言：

①土地使用權出讓的，計稅依據包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、征收補償費、城市基礎設施配套費、實物配建房屋等應交付的貨幣以及實物、其他經濟利益對應的價款。

②土地使用權及所附建筑物、構筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、構筑物和其他附著物)轉讓的，計稅依據為承受方應交付的總價款。

③房屋附屬設施(包括停車位、機動車庫、非機動車庫、頂層閣樓、儲藏室及其他房屋附屬設施)與房屋為同一不動產單元的，計稅依據為承受方應交付的總價款，并適用與房屋相同的稅率;房屋附屬設施與房屋為不同不動產單元的，計稅依據為轉移合同確定的成交價格，并按當地確定的適用稅率計稅。

④承受已裝修房屋的，應將包括裝修費用在內的費用計入承受方應交付的總價款。

(2)以作價投資(入股)、償還債務等應交付經濟利益的方式轉移土地、房屋權屬的，參照土地使用權出讓、出售或房屋買賣確定契稅適用稅率、計稅依據等。

3.以不含增值稅的差價為計稅依據

土地使用權互換、房屋互換，互換價格相等的，互換雙方計稅依據為零;互換價格不相等的，以其差額(不含增值稅)為計稅依據，由支付差額的一方繳納契稅。

4.以核定的價格為計稅依據

(1)土地使用權贈與、房屋贈與以及其他沒有價格的轉移土地、房屋權屬行為，契稅的計稅依據為稅務機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格依法核定的價格(不含增值稅)。

(2)以劃轉、獎勵等沒有價格的方式轉移土地、房屋權屬的，參照土地使用權或房屋贈與確定契稅適用稅率、計稅依據等。

(3)對納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務機關依法核定。

稅務機關依法核定計稅價格，應參照市場價格，采用房地產價格評估等方法合理確定。

5.關于劃撥取得的土地使用權

(1)以劃撥方式取得的土地使用權，經批準改為出讓方式重新取得該土地使用權的，應由該土地使用權人以補繳的土地出讓價款為計稅依據繳納契稅。

(2)先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準轉讓房地產，劃撥土地性質改為出讓的，承受方應分別以補繳的土地出讓價款和房地產權屬轉移合同確定的成交價格為計稅依據繳納契稅。

(3)先以劃撥方式取得土地使用權，后經批準轉讓房地產，劃撥土地性質未發生改變的，承受方應以房地產權屬轉移合同確定的成交價格為計稅依據繳納契稅。

考點：契稅的征收管理(大綱要求：了解)

1.納稅義務發生時間

(1)契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當日。

(2)因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監察機關出具的監察文書等發生土地、房屋權屬轉移的，納稅義務發生時間為法律文書等生效當日。

(3)因改變土地、房屋用途等情形應當繳納已經減征、免征契稅的，納稅義務發生時間為改變有關土地、房屋用途等情形的當日。

(4)因改變土地性質、容積率等土地使用條件需補繳土地出讓價款，應當繳納契稅的，納稅義務發生時間為改變土地使用條件當日。

2.納稅期限

(1)納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳納契稅。

(2)發生法定情形，按規定不再需要辦理土地、房屋權屬登記的，納稅人應自納稅義務發生之日起90日內申報繳納契稅。

3.納稅地點

契稅由土地、房屋所在地的稅務機關依法征收管理。

說明：以上內容節選自東奧黃潔洵老師2023年《經濟法基礎》基礎班講義，僅供考生學習參考，禁止任何形式的轉載。

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