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【本知識(shí)點(diǎn)所屬章節(jié)】《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》第六章

交不交契稅

(一)納稅人

1.在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。

2.“承受”，是指以受讓、購(gòu)買、受贈(zèng)、互換等方式取得土地、房屋權(quán)屬的行為。

(二)征稅范圍

1.一般范圍

(1)征收契稅的土地、房屋權(quán)屬，具體為土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)。

(2)土地使用權(quán)

①土地使用權(quán)出讓；

②土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與、互換，但不包括土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)和土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的轉(zhuǎn)移。

(3)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，包括房屋買賣、贈(zèng)與、互換。

(4)共有(2022年新增)

下列情形，屬于發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，承受方應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅：

①因共有不動(dòng)產(chǎn)份額變化的；

②因共有人增加或者減少的。

(5)因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書或者監(jiān)察機(jī)關(guān)出具的監(jiān)察文書等因素發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，承受方應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅。(2022年新增)

2.視同發(fā)生應(yīng)稅行為

(1)以作價(jià)投資(入股)、償還債務(wù)(抵債)、劃轉(zhuǎn)、獎(jiǎng)勵(lì)等方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，應(yīng)當(dāng)依法征收契稅。

(2)在股權(quán)(股份)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受公司股權(quán)(股份)，公司土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。(2022年新增)

3.土地、房屋典當(dāng)、分拆(分割)、抵押以及出租等行為，不屬于契稅的征稅范圍。

(三)稅收優(yōu)惠

1.免征契稅的相關(guān)項(xiàng)目及具體要求

(1)有下列情形之一的，免征契稅：

①國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、軍事設(shè)施；

②非營(yíng)利性的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、社會(huì)福利機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研、養(yǎng)老、救助；

③承受荒山、荒地、荒灘土地使用權(quán)用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)；

④婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬；

⑤法定繼承人通過(guò)繼承承受土地、房屋權(quán)屬；

⑥依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館和國(guó)際組織駐華代表機(jī)構(gòu)承受土地、房屋權(quán)屬。

(2)享受契稅免稅優(yōu)惠的土地、房屋用途的具體要求(2022年新增)：

①用于辦公的，限于辦公室(樓)以及其他直接用于辦公的土地、房屋；

②用于教學(xué)的，限于教室(教學(xué)樓)以及其他直接用于教學(xué)的土地、房屋；

③用于醫(yī)療的，限于門診部以及其他直接用于醫(yī)療的土地、房屋；

④用于科研的，限于科學(xué)試驗(yàn)的場(chǎng)所以及其他直接用于科研的土地、房屋；

⑤用于軍事設(shè)施的，限于直接用于《中華人民共和國(guó)軍事設(shè)施保護(hù)法》規(guī)定的軍事設(shè)施的土地、房屋；

⑥用于養(yǎng)老的，限于直接用于為老年人提供養(yǎng)護(hù)、康復(fù)、托管等服務(wù)的土地、房屋；

⑦用于救助的，限于直接為殘疾人、未成年人、生活無(wú)著落的流浪乞討人員提供養(yǎng)護(hù)、康復(fù)、托管等服務(wù)的土地、房屋。

(3)對(duì)享受契稅免稅優(yōu)惠的非營(yíng)利性機(jī)構(gòu)的具體資質(zhì)要求(2022年新增)：

①學(xué)校的具體范圍為經(jīng)縣級(jí)以上人民政府或者其教育行政部門批準(zhǔn)成立的大學(xué)、中學(xué)、小學(xué)、幼兒園，實(shí)施學(xué)歷教育的職業(yè)教育學(xué)校、特殊教育學(xué)校、專門學(xué)校，以及經(jīng)省級(jí)人民政府或者其人力資源社會(huì)保障行政部門批準(zhǔn)成立的技工院校。

②醫(yī)療機(jī)構(gòu)的具體范圍為經(jīng)縣級(jí)以上人民政府衛(wèi)生健康行政部門批準(zhǔn)或者備案設(shè)立的醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

③社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的具體范圍為依法登記的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)、殘疾人服務(wù)機(jī)構(gòu)、兒童福利機(jī)構(gòu)、救助管理機(jī)構(gòu)、未成年人救助保護(hù)機(jī)構(gòu)。

2.國(guó)務(wù)院酌定減免

根據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要，國(guó)務(wù)院對(duì)居民住房需求保障、企業(yè)改制重組、災(zāi)后重建等情形可以規(guī)定免征或者減征契稅，報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)備案。

3.省級(jí)地方酌定減免

(1)省、自治區(qū)、直轄市可以決定對(duì)下列情形免征或者減征契稅：

①因土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋權(quán)屬；

②因不可抗力滅失住房，重新承受住房權(quán)屬。

(2)上述免征或者減征契稅的具體辦法，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報(bào)同級(jí)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定，并報(bào)全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)和國(guó)務(wù)院備案。

4.改制重組相關(guān)減免規(guī)定(2022年新增)

(1)自2021年1月1日起至2023年12月31日，企業(yè)按照規(guī)定整體改制，原企業(yè)投資主體存續(xù)并在改制(變更)后的公司中所持股權(quán)(股份)比例超過(guò)75%，且改制(變更)后公司承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的，對(duì)改制(變更)后公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

(2)自2021年1月1日起至2023年12月31日，兩個(gè)或兩個(gè)以上的公司，依照法律規(guī)定、合同約定，合并為一個(gè)公司，且原投資主體存續(xù)的，對(duì)合并后公司承受原合并各方土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

(3)自2021年1月1日起至2023年12月31日，公司依照法律規(guī)定、合同約定分立為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的公司，對(duì)分立后公司承受原公司土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

(4)自2021年1月1日起至2023年12月31日，企業(yè)依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定實(shí)施破產(chǎn)，債權(quán)人(包括破產(chǎn)企業(yè)職工)承受破產(chǎn)企業(yè)抵償債務(wù)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；對(duì)非債權(quán)人承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照規(guī)定與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅；與原企業(yè)超過(guò)30%的職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的，減半征收契稅。

(5)自2021年1月1日起至2023年12月31日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

5.經(jīng)批準(zhǔn)減征、免征契稅的納稅人，改變有關(guān)土地、房屋的用途，或者有其他不再屬于減征、免征契稅情形的，應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳已經(jīng)減征、免征的稅款。

交不交契稅(綜述)

續(xù)表

交多少契稅

1.計(jì)稅公式：應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×適用稅率

2.稅率：采用比例稅率，實(shí)行3%至5%的幅度稅率。

3.以不含增值稅的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)

(1)土地使用權(quán)出讓、出售，房屋買賣，以土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的不含增值稅成交價(jià)格，包括承受者應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款為計(jì)稅依據(jù)。

(2)土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物)轉(zhuǎn)讓的，計(jì)稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價(jià)款。(2022年新增)

(3)土地使用權(quán)出讓的，計(jì)稅依據(jù)包括土地出讓金、土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、征收補(bǔ)償費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、實(shí)物配建房屋等應(yīng)交付的貨幣以及實(shí)物、其他經(jīng)濟(jì)利益對(duì)應(yīng)的價(jià)款。(2022年新增)

(4)房屋附屬設(shè)施(包括停車位、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、頂層閣樓、儲(chǔ)藏室及其他房屋附屬設(shè)施)與房屋為同一不動(dòng)產(chǎn)單元的，計(jì)稅依據(jù)為承受方應(yīng)交付的總價(jià)款，并適用與房屋相同的稅率；房屋附屬設(shè)施與房屋為不同不動(dòng)產(chǎn)單元的，計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格，并按當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率計(jì)稅。(2022年新增)

(5)承受已裝修房屋的，應(yīng)將包括裝修費(fèi)用在內(nèi)的費(fèi)用計(jì)入承受方應(yīng)交付的總價(jià)款。(2022年新增)

(6)以作價(jià)投資(入股)、償還債務(wù)等應(yīng)交付經(jīng)濟(jì)利益的方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，參照土地使用權(quán)出讓、出售或房屋買賣確定契稅適用稅率、計(jì)稅依據(jù)等。(2022年新增)

4.以不含增值稅的差價(jià)為計(jì)稅依據(jù)

土地使用權(quán)互換、房屋互換，互換價(jià)格相等的，互換雙方計(jì)稅依據(jù)為零；互換價(jià)格不相等的，以其差額(不含增值稅)為計(jì)稅依據(jù)，由支付差額的一方繳納契稅。

提示一下

此處的“互換”是指以房換房、以地?fù)Q地、房地互換，如果是以房(地)抵債、以房(地)換貨，應(yīng)視同房屋(土地)買賣繳納契稅。

5.以核定的價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)

(1)土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與以及其他沒有價(jià)格的轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬行為，契稅的計(jì)稅依據(jù)為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格“依法核定的價(jià)格”(不含增值稅)。

(2)以劃轉(zhuǎn)、獎(jiǎng)勵(lì)等沒有價(jià)格的方式轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的，參照土地使用權(quán)或房屋贈(zèng)與確定契稅適用稅率、計(jì)稅依據(jù)等。(2022年新增)

(3)為防止納稅人隱瞞、虛報(bào)成交價(jià)格以偷、逃稅款，對(duì)納稅人申報(bào)的成交價(jià)格、互換價(jià)格差額明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)依法核定。稅務(wù)機(jī)關(guān)依法核定計(jì)稅價(jià)格，應(yīng)參照市場(chǎng)價(jià)格，采用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等方法合理確定。

6.關(guān)于劃撥取得的土地使用權(quán)(2022年新增)

(1)以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式重新取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)由該土地使用權(quán)人以補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅。

(2)先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，劃撥土地性質(zhì)改為出讓的，承受方應(yīng)分別以補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款和房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅。

(3)先以劃撥方式取得土地使用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，劃撥土地性質(zhì)未發(fā)生改變的，承受方應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同確定的成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)繳納契稅。

契稅的征收管理規(guī)定

1.納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間

(1)契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)日。

(2)因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書或者監(jiān)察機(jī)關(guān)出具的監(jiān)察文書等發(fā)生土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為法律文書等生效當(dāng)日。(2022年新增)

(3)因改變土地、房屋用途等情形應(yīng)當(dāng)繳納已經(jīng)減征、免征契稅的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為改變有關(guān)土地、房屋用途等情形的當(dāng)日。(2022年新增)

(4)因改變土地性質(zhì)、容積率等土地使用條件需補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款，應(yīng)當(dāng)繳納契稅的，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為改變土地使用條件當(dāng)日。(2022年新增)

2.納稅期限

(1)納稅人應(yīng)當(dāng)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記手續(xù)前申報(bào)繳納契稅。

(2)發(fā)生法定情形，按規(guī)定不再需要辦理土地、房屋權(quán)屬登記的，納稅人應(yīng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起90日內(nèi)申報(bào)繳納契稅。(2022年新增)

3.退稅

(1)在依法辦理土地、房屋權(quán)屬登記前，權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同、權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證不生效、無(wú)效、被撤銷或者被解除的，納稅人可以向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)退還已繳納的稅款，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)依法辦理。

(2)納稅人繳納契稅后發(fā)生下列情形，可依法申請(qǐng)退稅(2022年新增)：

①因人民法院判決或者仲裁委員會(huì)裁決導(dǎo)致土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移行為無(wú)效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權(quán)屬變更至原權(quán)利人的；

②在出讓土地使用權(quán)交付時(shí)，因容積率調(diào)整或?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需退還土地出讓價(jià)款的；

③在新建商品房交付時(shí)，因?qū)嶋H交付面積小于合同約定面積需返還房?jī)r(jià)款的。

4.納稅地點(diǎn)

契稅由土地、房屋所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收管理。

注：以上學(xué)習(xí)內(nèi)容選自黃潔洵老師2022年《經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)》新教材基礎(chǔ)班授課講義

(本文為東奧會(huì)計(jì)在線原創(chuàng)文章，僅供考生學(xué)習(xí)使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載)