2017《涉稅服務實務》每日一大題：城鎮土地使用稅應納稅額審核要點
稅務師考試離我們越來越近，考生也不要慌張，按部就班復習，在沖刺階段最重要的就是攻克分值高的大題，小編今天為考生提供《涉稅服務實務》的簡答題及解析，供大家學習參考。
【所屬章節】
《涉稅服務實務》科目 第十一章 其他稅種納稅申報和納稅審核
【知識點】城鎮土地使用稅應納稅額審核要點
【例題 簡答題】
稅務師受托對市區某房地產開發公司(增值稅一般納稅人)納稅情況進行審核，房地產開發公司在2016年發生如下業務：
(1)5月10日通過競拍取得市區一處占地面積為20000平方米的土地使用權，支付土地出讓金3500萬元;
(2)自6月份開始在取得的該土地上建造寫字樓，支付工程款合計為1500萬元，并于當年8月31日完工;其次根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業5%的工程款，作為開發項目的質量保證金，對方按實際收取的工程款給予開具增值稅專用發票;
(3)與該開發項目有關的銷售費用40萬元、管理費用60萬元、財務費用100萬元，其中財務費用中包括向金融機構貸款利息支出80萬元以及超過貸款期限加罰的利息20萬元，利息支出能夠提供金融機構貸款證明，并且能夠按照房地產項目計算分攤;
(4)當年12月31日銷售寫字樓的70%，取得含稅銷售收入合計9800萬元;剩余30%自9月初開始對外出租，簽訂為期3年的租賃合同，約定每年不含稅租金120萬元，當年實際取得租金收入80萬元。
已知：當地規定計征土地增值稅時其他房地產開發費用扣除比例為4%，契稅稅率為3%、城鎮土地使用稅年稅額4元/平方米;該公司采用一般計稅方法計算繳納增值稅，12月無進項稅額可抵扣，不考慮轉讓環節的印花稅。
該房地產開發公司辦稅人員自行計算并繳納了土地增值稅。計算過程如下：
①計算扣除項目金額=3500×(1+3%)+1500+(40+60+100)+9800/(1+11%)×11%×(7%+3%+2%)+80×5%×(7%+3%+2%)=3605+1500+200+116.54+0.48=5422.02(萬元);
②增值額=9800-5422.02=4377.98(萬元);
③增值率=4377.98/5422.02×100%=80.74%;
④應納土地增值稅=4377.98×40%-5422.02×5%=1480.09(萬元)
要求：
1.根據上述資料指出該房地產開發公司辦稅人員自行計算的土地增值稅稅額是否正確?如不正確，應如何進行調整?
2.計算該公司出租寫字樓期間計算繳納的城鎮土地使用稅、印花稅。
正確答案:
1.該公司計算的土地增值稅額不正確。
(1)要根據配比原則計算當期可扣除的項目金額;
(2)房地產開發公司在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除;未開具發票的，扣留的質量保證金不得計算扣除;
(3)納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息+(取得土地使用權支付的金額+房地產開發成本)×5%以內，對于超過貸款期限的加罰的利息不允許扣除;
(4)房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額;
(5)對從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計20%扣除;
(6)出租部分繳納的相關稅金不得在計算土地增值稅時扣除;
(7)計入土地增值稅的收入為不含增值稅的收入。
正確計算方法如下：
可扣除的取得土地使用權支付的金額=3500×(1+3%)×70%=2523.5(萬元)
可扣除的房地產開發成本=1500×(1-5%)×70%=997.5(萬元)
可扣除的房地產開發費用=80×70%+(2523.5+997.5)×4%=196.84(萬元)
與轉讓房地產有關的稅金=(9800-3500×70%)/(1+11%)×11%×(7%+3%+2%)=87.41(萬元)
可扣除項目金額合計=2523.5+997.5+196.84+87.41+(2523.5+997.5)×20%=4509.45(萬元)
增值額=9800-(9800-3500×70%)/(1+11%)×11%-4509.45=4562.17(萬元)
增值率=4562.17/4509.45×100%=101.17%
應繳納土地增值稅=4562.17×50%-4509.45×15%=1604.67(萬元)
該公司已繳納土地增值稅1480.09萬元，應補繳土地增值稅=1604.67-1480.09=124.58(萬元)。
該公司應做如下調賬分錄：
借：稅金及附加 124.58
貸：應交稅費——應交土地增值稅 124.58
借：應交稅費——應交土地增值稅 124.58
貸：銀行存款 124.58
2.出租寫字樓占地20000×30%=6000平方米，應繳納的城鎮土地使用稅=6000×4×4÷12=8000(元);
當年簽訂房屋租賃合同應繳納的印花稅=120×3×1‰=0.36(萬元)。
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