2017初級會計職稱《經濟法基礎》高頻考點：土地增值稅的納稅清算
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【考點37】土地增值稅的納稅清算
1.納稅人“應當主動”進行土地增值稅清算的情形
(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;
(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;
(3)直接轉讓土地使用權的。
2.稅務機關“可以要求”納稅人進行土地增值稅清算的情形
(1)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;
(2)取得銷售(預售)許可證滿3年仍未銷售完畢的;
(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;
(4)省級稅務機關規定的其他情況。
【考點38】土地增值稅的征稅范圍
1.由于房地產的出租，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
2.房地產的贈與
不征土地增值稅的房地產贈與行為包括兩種情況：
(1)房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與“直系親屬或者承擔直接贍養義務人”;
(2)房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與“教育、民政和其他社會福利、公益事業”。
3.房地產的投資
(1)按照《公司法》的規定，非公司制企業整體改制為有限責任公司或者股份有限公司，有限責任公司(股份有限公司)整體改制為股份有限公司(有限責任公司)。對改制前的企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到改制后的企業，暫不征土地增值稅。
(2)按照法律規定或者合同約定，兩個或者兩個以上企業合并為一個企業，且原企業投資主體存續的，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到合并后的企業，暫不征土地增值稅。
(3)按照法律規定或者合同約定，企業分設為兩個或者兩個以上與原企業投資主體相同的企業，對原企業將國有土地、房屋權屬轉移、變更到分立后的企業，暫不征土地增值稅。
(4)單位、個人在改制重組時以國有土地、房屋進行投資，對其將國有土地、房屋權屬轉移、變更到被投資的企業，暫不征土地增值稅。
(5)上述改制重組有關土地增值稅政策不適用于房地產開發企業。
4.房地產的抵押
(1)在抵押期間不征收土地增值稅。
(2)對于以房地產抵債而發生房地產權屬轉讓的，應列入土地增值稅的征稅范圍。
5.房地產的繼承，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
6.房地產的交換
(1)房地產的交換，屬于土地增值稅的征稅范圍。
(2)但對“個人之間”互換“自有居住用”房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。
7.房地產的自用
房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或者用于出租等商業用途時，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅。
【相關鏈接】房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或者用于出租等商業用途時，應繳納房產稅。
8.合作建房
對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的，應征收土地增值稅。
9.房地產的代建行為
對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征稅范圍。
10.房地產的重新評估
國有企業在清產核資時對房地產進行重新評估而產生的評估增值，因其既沒有發生房地產權屬的轉移，房產產權人、土地使用權人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍。
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