2017稅務師《涉稅服務實務》考點：土地增值稅的清算條件的審核
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土地增值稅的清算條件的審核
1.符合下列情形之一的，納稅人應當進行土地增值稅的清算：
(1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;
(2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;
(3)直接轉讓土地使用權的。
2.符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：
(1)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;
(2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
(3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;
(4)省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務機關規定的其他情況。
3.土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入;未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。
4.房地產開發企業在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業一定比例的工程款，作為開發項目的質量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業就質量保證金對房地產開發企業開具發票的，按發票所載金額予以扣除;未開具發票的，扣留的質保金不得計算扣除。
5.拆遷安置費的扣除規定：
(1)本地安置：房地產企業用建造的該項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
(2)異地安置：開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。
(3)貨幣安置：貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
6.土地增值稅的核定征收條件：
(1)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;
(2)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;
(3)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;
(4)符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;
(5)申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。
【提示】核定征收率原則上不得低于5%。
7.納稅人按規定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規定的期限內補繳的，不加收滯納金。
8.清算后再轉讓房地產的處理：
在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積
【例題·簡答題】某房地產開發公司開發“東奧佳園”項目的可售總面積為45000m2，截止2015年8月底銷售面積為40500m2，取得收入40500萬元;計算土地增值稅時扣除項目金額合計29013.75萬元;尚余4500m2房屋未銷售。2015年9月主管稅務機關要求房地產開發公司就“東奧佳園”項目進行土地增值稅清算。2016年2月底，公司將剩余4500m2房屋打包銷售，收取價款4320萬元。
要求：
1.計算公司打包銷售的4500m2房屋的單位建筑面積成本費用。
2.計算公司打包銷售的4500m2房屋應繳納的土地增值稅。
【答案及解析】
1.計算公司打包銷售的4500m2房屋的單位建筑面積成本費用：
29013.75÷40500=0.72(萬元)
2.計算公司打包銷售的4500m2房屋應繳納的土地增值稅：
扣除項目=0.72×4500=3240(萬元)
增值額=4320-3240=1080(萬元)
增值率=1080÷3240×100%=33.33%，適用稅率30%
應納土地增值稅=1080×30%=324(萬元)。
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