2017稅務師《涉稅服務實務》考點：計稅依據審核
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計稅依據的審核
(二)對于存量房地產轉讓
1.房屋及建筑物的評估價格
由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。
評估價格=重置成本價×成新度折扣率
2.取得土地使用權所支付的地價款或出讓金和按國家統一規定繳納的有關費用。
3.轉讓環節繳納的稅金(營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花稅)。
【提示】
①凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的：取得土地使用權所支付的金額、舊房及建筑物的評估價格，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。
②計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。
③對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以實行核定征收。
④對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入時已繳納的契稅，已經包括在舊房及建筑物的評估價格中，在計征土地增值稅時，不另作為“與轉讓房地產有關稅金”預計扣除。
【注意】以上收入在考試中關注題目已知條件中設定的時間，在2016年5月1日后轉讓取得的收入為含稅的，注意換算為不含稅收入(題目特殊說明除外)。
【例題·單選題】位于縣城的某商貿公司2015年12月銷售一棟舊辦公樓，取得收入1000萬元，繳納印花稅0.5萬元，因無法取得評估價格，公司提供了購房發票，該辦公樓購于2012年1月，購價為600萬元，繳納契稅18萬元(能提供完稅憑證)。該公司銷售辦公樓計算土地增值稅時，假設不考慮地方教育費附加，則可扣除項目金額的合計數為( )。
A.639.6萬元
B.640.1萬元
C.760.1萬元
D.763.7萬元
【答案】C
【解析】銷售舊的辦公樓需要繳納的營業稅、城建稅及教育費附加=(1000-600)×5%×(1+5%+3%)=21.6(萬元);因為無法取得評估價格，所以按照購房發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%扣除，600×(1+5%×4)=720(萬元);可以扣除的項目金額合計數為720+21.6+18+0.5=760.1(萬元)。
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