2015《稅法》基礎考點：房產稅稅率、計稅依據與應納稅額的計算

　　【東奧小編】現階段進入2015年注會基礎備考期，是全面梳理考點的寶貴時期，我們一起來學習2015《稅法》基礎考點：房產稅稅率、計稅依據與應納稅額的計算。

　　【內容導航】：

　　(一)稅率

　　(二)計稅依據與應納稅額的計算——從價計征與從租計征

　　(三)在確定房產稅的計稅依據時需注意的幾個特殊規定

　　【所屬章節】：

　　本知識點屬于《稅法》科目第八章房產稅法、城鎮土地使用稅法、契稅法和耕地占用稅法第一節房產稅法的內容。

　　【知識點】：房產稅稅率、計稅依據與應納稅額的計算

　　(一)稅率

　　房產稅采用比例稅率，有兩檔規定稅率，另有一檔優惠稅率：

　　【特別歸納】個人出租住房，應繳納的稅種及對應稅率如下(未考慮城建稅及教育費附加、地方教育附加，免征印花稅和城鎮土地使用稅)：

　　(二)計稅依據與應納稅額的計算——從價計征與從租計征

　　【特別提示】對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

　　【歸納1】地上房產按照三個步驟計算房產稅：

　　第1步是確定計稅余值：需要減除規定比例的損耗來確定計稅余值

　　第2步是計算年稅額：用確定的計稅余值乘稅率計算房產稅年稅額(此步計算時也要結合稅收優惠規定)

　　第3步是計算當期應納稅額：按照房產稅的納稅義務發生時間對應納稅額進行確定(由年稅額折算成應履行納稅義務期間的應納稅額)

　　【歸納2】地下建筑物分為兩大類——與地上房屋相連的地下建筑物和獨立的地下建筑物，有不同的征稅規則：

　　與地上房屋相連的地下建筑物，要將地上地下視為一個整體，按照地上房屋建筑物的規定分三個步驟計算房產稅；

　　單獨的地下建筑物在從價計稅時分四個步驟計算房產稅。

　　第1步是確定應稅原值：按照工業用途或商業用途及其他用途進行規定比例的應稅原值確認

　　第2步確定計稅余值：用調整好的地下建筑物應稅原值減除規定比率的損耗率計算確定計稅余值

　　第3步是計算年稅額：用確定的計稅余值乘稅率計算房產稅年稅額(此步計算時也要結合稅收優惠規定)

　　第4步是計算當期應納稅額：按照房產稅的納稅義務發生時間對應納稅額進行確定(由年稅額折算成應履行納稅期間的應納稅額)。

　　(三)在確定房產稅的計稅依據時需注意的幾個特殊規定

　　1.對投資聯營的房產的規定

　　對以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產余值作為計稅依據計征房產稅;對只收取固定收入，不承擔聯營風險的，應按租金收入計征房產稅。

　　假定甲與其他投資人共擔風險，共負盈虧，則聯營企業為房產稅納稅人，從價計稅。

　　假定甲只收取固定收入，不承擔聯營風險的，則甲為房產稅納稅人，從租計稅。

　　【特別歸納】不同投資聯營方式的相關稅費計稅規定辨析：

　　方式1.以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的

　　營業稅：不征收

　　城建稅和教育費附加、地方教育附加：不涉及

　　土地增值稅：聯營雙方均為非房地產企業的，暫免征收;聯營的企業屬于房地產企業的，或房地產開發企業以其建造的商品房投資聯營的，應當征收土地增值稅

　　契稅：以房產作投資、入股，視同房屋買賣，由產權承受方計算繳納契稅

　　房產稅：按照房產計稅余值從價計征

　　方式2.只收取固定收入，不承擔聯營風險的

　　營業稅：按照“服務業——租賃業”的5%稅率計征

　　城建稅和教育費附加、地方教育附加：按照營業稅稅額及法定稅率、征收比率計征

　　土地增值稅：視同房地產出租，如果產權未發生轉移，不征收土地增值稅

　　契稅：視同房地產出租，如果產權未發生轉移，不征收契稅

　　房產稅：按照房產租金收入從租計征

　　2.對融資租賃房屋應納房產稅的規定

　　根據財稅〔2009〕128號文件的規定，融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。

　　3.關于附屬設備和配套設施的計稅規定

　　一是為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。

　　二是對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。

　　4.對居民住宅區內業主共有的經營性房產，由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減除10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不能將業主共有房產與其他房產的原值準確劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值;出租的，依照租金收入計征。