2015《稅法》預習考點：土地增值稅的扣除項目的確定

　　【小編導言】現階段進入2015年注會預習備考期，是梳理考點的寶貴時期，我們一起來學習2015《稅法》預習考點：土地增值稅的扣除項目的確定。

　　【內容導航】：

　　(一)取得土地使用權所支付的金額

　　(二)房地產開發成本

　　(三)房地產開發費用

　　(四)與轉讓房地產有關的稅金

　　(五)財政部規定的其他扣除項目

　　(六)舊房及建筑物的評估價格

　　【所屬章節】：

　　本知識點屬于《稅法》科目第七章資源稅法和土地增值稅法第五節土地增值稅稅率、應稅收入與扣除項目的內容。

　　【知識點】：土地增值稅的扣除項目的確定

　　(一)取得土地使用權所支付的金額(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)

　　包括地價款和取得土地使用權時按國家規定繳納的有關費用。

　　房地產開發企業為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統一規定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。

　　(二)房地產開發成本(適用新建房轉讓)

　　包括土地征用及拆遷補償費(包含耕地占用稅)、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。

　　(三)房地產開發費用(適用新建房轉讓)

　　1.納稅人能按轉讓房地產項目分攤利息支出并能提供金融機構貸款證明的：

　　允許扣除的房地產開發費用=利息+[(一)+(二)]×5%以內

　　上述利息最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。超期利息、超標利息及罰息不得扣除。

　　2.納稅人不能按轉讓房地產項目分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的(包含全部使用自有資金的無借款的情況)。

　　允許扣除的房地產開發費用=[(一)+(二)]×10%以內

　　3.房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述1、2項所述兩種辦法。

　　4.土地增值稅清算時,已經計入房地產開發成本的利息支出,應調整至財務費用中計算扣除。

　　(四)與轉讓房地產有關的稅金(適用新建房轉讓和存量房地產轉讓)

　　包括轉讓房地產時繳納的營業稅、城建稅、印花稅。教育費附加和地方教育附加視同稅金扣除。

　　包括轉讓房地產時繳納的營業稅、城建稅、印花稅。教育費附加和地方教育附加視同稅金扣除。

　　(五)財政部規定的其他扣除項目(適用從事房地產開發的新建房轉讓)

　　從事房地產開發的納稅人可加計扣除=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×20%

　　【提示】

　　1.此項加計扣除僅對從事房地產開發的納稅人有效，非房地產開發的納稅人不享受此項政策;

　　2.取得土地使用權后未經開發就轉讓的，不得加計扣除。

　　(六)舊房及建筑物的評估價格(適用存量房地產轉讓)

　　由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　例如，某企業轉讓一幢使用過多年的辦公樓，經稅務機關認定的重置成本價為12000萬元，成新度折扣率為70%，則評估價格=12000×70%=8400(萬元)。

　　納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認,可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發票所載日期起至售房發票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

　　對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《稅收征管法》第35條的規定，實行核定征收。

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