東奧提示：投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換是投資性房地產(chǎn)一章中最為重要的內(nèi)容，有時可能涉及到綜合題中的一步，故我們要熟練掌握投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計(jì)處理。

　　一、轉(zhuǎn)換日的確定

　　1、“自用房地產(chǎn)或存貨”轉(zhuǎn)換為“投資性房地產(chǎn)”

　　轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日或用于資本增值的日期。空置建筑物或在建建筑物是董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議的日期。

　　2、“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“自用房地產(chǎn)”

　　房地產(chǎn)達(dá)到自用狀態(tài)的日期。

　　3、“投資性房地產(chǎn)”轉(zhuǎn)換為“存貨”

　　轉(zhuǎn)換日為租賃期屆滿，董事會或類似機(jī)構(gòu)作出書面決議明確表明將其重新開發(fā)用于對外銷售的日期。

　　二、會計(jì)處理

　　1、成本模式下，非投資性房地產(chǎn)與投資性房地產(chǎn)的相互轉(zhuǎn)換

　　原則是：按賬面價值轉(zhuǎn)換。即將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價值。

　　2、公允價值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的

　　應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日房地產(chǎn)的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額計(jì)入當(dāng)期損益(公允價值變動損益)。

　　3、自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時

　　投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價值計(jì)量。如果轉(zhuǎn)換日的公允價值大于原賬面價值的，其差額計(jì)入資本公積(因?yàn)槠髽I(yè)可能為了謀取暴利，將公允價值抬得太高，如果計(jì)入公允價值變動損益，影響到凈利潤的數(shù)額可能太大，不太合適，所以計(jì)入資本公積);如果轉(zhuǎn)換日的公允價值小于原賬面價值的，其差額計(jì)入公允價值變動損益(因?yàn)檫@種情況下作為投資性房地產(chǎn)核算的，產(chǎn)生的差額不會太大)。

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