2014《經濟法》基礎考點：房屋租賃合同的司法解釋

　　【小編導言】2014年注冊會計師報名時間為3月31日至4月25日，現階段進入2014注會基礎備考期，是打牢基礎的重要階段，我們一起來學習2014《經濟法》基礎考點：房屋租賃合同的司法解釋。

　　【內容導航】：

　　1.房屋租賃的無效

　　2.登記備案

　　3.承租人的優先權

　　4.房屋租賃中同住人的權利

　　【所屬章節】：

　　本知識點屬于《經濟法》科目第四章合同法律制度第七單元租賃合同的內容。

　　【知識點】：房屋租賃合同的司法解釋

　　1.房屋租賃的無效

　　(1)出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效;但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

　　(2)出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效;但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。

　　(3)租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效;但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。

　　【解釋】房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。

　　2.登記備案(2011年案例分析題)

　　當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。

　　【相關鏈接】商品房預售合同應當辦理登記備案手續，但該登記備案手續并非合同生效條件，當事人另有約定的除外。

　　3.承租人的優先權(2010年案例分析題、2011年多選題)

　　出租人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等條件優先購買的權利。

　　(1)只有房屋租賃規定了優先購買權，其他標的物租賃并不適用優先購買權。

　　(2)出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。

　　(3)出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權的情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持;但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。

　　(4)具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：

　　①房屋共有人行使優先購買權的;

　　②出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

　　③出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買的;

　　④第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。

　　4.房屋租賃中同住人的權利

　　(1)承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

　　(2)承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、被宣告失蹤或者被宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應當支持。