物權(quán)變動(dòng)

內(nèi)容

物權(quán)變動(dòng)形態(tài)

1.物權(quán)的取得，又分原始取得與繼受取得。

2.物權(quán)的變更，包括主體、客體及內(nèi)容三方面的變更，其中物權(quán)主體變更實(shí)際上是物權(quán)的轉(zhuǎn)讓。

3.物權(quán)的消滅，可分絕對(duì)消滅與相對(duì)消滅兩類。絕對(duì)消滅是指物權(quán)本身不復(fù)存在；相對(duì)消滅表達(dá)的則是物權(quán)轉(zhuǎn)讓的含義——相對(duì)于物權(quán)出讓方而言，物權(quán)消滅了。

物權(quán)變動(dòng)原因

1. 基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)。設(shè)定債法上的權(quán)利義務(wù)，則稱債權(quán)行為，如買賣合同、租賃合同；若法律效果指向物權(quán)法領(lǐng)域。直接變動(dòng)物權(quán)，則稱物權(quán)行為。物權(quán)行為時(shí)直接發(fā)生物權(quán)讓與、變更或廢止效力之法律行為。

2. 非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)。主要包括三類：（1）基于事實(shí)行為。因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。（2）基于法律規(guī)定。因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，字繼承或者受遺贈(zèng)開(kāi)始時(shí)發(fā)生效力。（3）基于公法行為。因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等發(fā)生效時(shí)發(fā)生效力。

非基于法律行為的物權(quán)變動(dòng)不必以公示為前提。

物權(quán)行為

含義：財(cái)產(chǎn)法上的法律行為有債權(quán)行為與物權(quán)行為之別。房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓依賴于出賣人向買受人為了履行買賣合同而轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的行為，該行為在消滅合同之債的意義上稱合同的履行行為，在轉(zhuǎn)讓物權(quán)的意義上則稱物權(quán)行為。

特點(diǎn)：1.法律效果。債權(quán)行為不會(huì)直接引起積極財(cái)產(chǎn)（物權(quán)）的減少，卻會(huì)使得消極財(cái)產(chǎn)（義務(wù)）增加。物權(quán)行為則直接導(dǎo)致行為人積極財(cái)產(chǎn)的減少。

2. 處分權(quán)。物權(quán)行為使得物權(quán)發(fā)生變動(dòng)，故出讓人需要對(duì)標(biāo)的物具有處分權(quán)。無(wú)處分權(quán)而轉(zhuǎn)讓他人物權(quán)（如所有權(quán)），稱無(wú)權(quán)處分。無(wú)權(quán)處分行為處于效力待定狀態(tài)，在得到真權(quán)利人追認(rèn)或處分人取得處分權(quán)后變得有效，否則該無(wú)權(quán)處分行為將歸于無(wú)效。債權(quán)行為則因其只是負(fù)擔(dān)行為而不轉(zhuǎn)讓物權(quán)，故無(wú)處分權(quán)之要求。

3. 兼容性。物權(quán)只能被轉(zhuǎn)讓一次，出讓人在實(shí)施轉(zhuǎn)讓物權(quán)的物權(quán)行為后，即失去所轉(zhuǎn)讓的物權(quán)，故對(duì)于同一物不能實(shí)施兩次處分行為。但債權(quán)行為因其僅負(fù)擔(dān)義務(wù)，而不涉及物權(quán)變動(dòng)，故可反復(fù)作出，在同一標(biāo)的物上成立的數(shù)重買賣合同均可有效。需要注意的是，出賣人將同一標(biāo)的物出賣于數(shù)個(gè)買受人后，只能履行其中一項(xiàng)買賣合同，其他未能獲得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人有權(quán)請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。

物權(quán)變動(dòng)的公示方式

1. 動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式——交付

動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自交付時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。現(xiàn)實(shí)交付，指的是將物直接交由對(duì)方占有。交付替代方式包括：（1）簡(jiǎn)易交付。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自法律行為生效時(shí)發(fā)生效力。（2）指示交付。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利代替交付。（3）占有改定。動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。

2. 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示方式——登記

不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。具體有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：（1）預(yù)告商品房；(2)以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押；（3）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。