2015《稅務(wù)代理實務(wù)》預(yù)習(xí)知識點：土地增值稅的計算、審核與賬務(wù)處理

　　【小編導(dǎo)言】我們一起來學(xué)習(xí)2015《稅務(wù)代理實務(wù)》預(yù)習(xí)知識點：土地增值稅的計算、審核與賬務(wù)處理。

　　【內(nèi)容導(dǎo)航】：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的計算、審核與賬務(wù)處理

　　(二)銷售舊房及建筑物土地增值稅的計算、審核與賬務(wù)處理

　　(三)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

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　　【所屬章節(jié)】：

　　本知識點屬于《稅務(wù)代理實務(wù)》第十章其他稅種納稅申報和納稅審核第二節(jié)土地增值稅納稅申報與納稅審核的內(nèi)容。

　　【基礎(chǔ)考點】：土地增值稅的計算、審核與賬務(wù)處理

　　增值額=收入額—扣除項目金額

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的計算、審核與賬務(wù)處理

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入審核要點

　　1.應(yīng)稅收入的審核：包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　2.法定扣除項目金額的審核要點：

　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額

　　包括地價款、有關(guān)費用和稅金(契稅按地價款3%～5%計算征收，在此項目中扣除;印花稅計入“管理費用”中，在第三項“房地產(chǎn)開發(fā)費用”中扣除)

　　▲審核時要注意，納稅人分期、分批開發(fā)的情況。

　　扣除項目金額=扣除項目的總金額×(轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積÷受讓土地使用權(quán)的總面積)

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等。

　　審核時注意：

　　①這里的“房地產(chǎn)開發(fā)成本”不是指會計賬面的“開發(fā)成本”，而是按稅法要求計算的，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將貸款的利息計入了“房地產(chǎn)開發(fā)成本”，則應(yīng)剔除，計入下一項“房地產(chǎn)開發(fā)費用”。

　　②如果納稅人開發(fā)的產(chǎn)品有留作自用或出租(未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù))的情況，不視同銷售，要注意按比例分?jǐn)傆嬎愠鍪鄄糠值姆康禺a(chǎn)。

　　③公共配套設(shè)施費注意在各期進(jìn)行分?jǐn)?/P>

　　(3)房地產(chǎn)開發(fā)費用

　　審核時要注意，這里的“房地產(chǎn)開發(fā)費用”是按稅法要求計算扣除的，不是指會計上的“財務(wù)費用、管理費用、銷售費用”，不是按照納稅人實際發(fā)生的費用扣除的。

　　具體扣除規(guī)定如下：

　　①利息支出能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×5%以內(nèi)(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額)。

　　a:利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。

　　b:超過貸款期限的利息不允許扣除。

　　c:加罰的利息不允許扣除。

　　d:計算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。考試看具體條件。

　　②利息支出不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)貸款證明的：

　　允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×10%以內(nèi)。

　　a:利息不再單獨扣除，而是與其他費用一并計算扣除。

　　b:計算扣除的具體比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。考試看具體條件。

　　(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　包括營業(yè)稅(全額)、城建稅、教育費附加。

　　印花稅：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入“管理費用”，已經(jīng)在“房地產(chǎn)開發(fā)費用”項目中計算扣除了，不再單獨扣除。

　　(5)財政部確定的其他扣除項目

　　從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計20%的扣除

　　加計扣除費用=(取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本)×20%。

　　3.計算增值額

　　增值額=收入額-扣除項目金額。

　　4.計算增值率

　　增值率=增值額/扣除項目金額×。

　　5.確定適用稅率

　　依據(jù)計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率。

　　注意優(yōu)惠政策：建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的，予以免稅;超過20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計稅。

　　6.依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額

　　應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

　　(二)銷售舊房及建筑物土地增值稅的計算、審核與賬務(wù)處理

　　1.應(yīng)稅收入的審核：同上

　　2.法定扣除項目金額的審核：

　　(1)舊房及建筑物的評估價格(不含地價)

　　評估價格=重置成本價×成新度折扣率

　　①舊房及建筑物的評估價格由政府成立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定。

　　②評估價格必須經(jīng)過主管稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)。

　　(2)取得土地使用權(quán)所支付的地價款或出讓金和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用(包括契稅)

　　審核時要注意納稅人是否能提供合法有效憑證。

　　(3)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金

　　包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅。

　　提示：印花稅可以扣除了。

　　3.增值額=應(yīng)稅收入-扣除項目金額

　　4.增值率=增值額/扣除項目金額

　　5.按照增值率確定適用稅率和速算扣除系數(shù)

　　6.應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

　　7.會計核算

　　(1)注銷固定資產(chǎn)原值時

　　借：固定資產(chǎn)清理

　　　　累計折舊

　　　　貸：固定資產(chǎn)

　　(2)取得轉(zhuǎn)讓收入時

　　借：銀行存款

　　　　貸：固定資產(chǎn)清理

　　(3)計算相關(guān)稅金

　　借：固定資產(chǎn)清理

　　　　貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅

　　　　　　　　　　——應(yīng)交土地增值稅

　　　　　　　　　　——應(yīng)交城建稅

　　　　　　　　　　——應(yīng)交教育費附加

　　(4)結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理費用時：

　　借：固定資產(chǎn)清理

　　　　貸：營業(yè)外收入

　　8.補充財稅[2006]21號規(guī)定：如果納稅人不能提供評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)主管稅務(wù)機關(guān)確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算扣除。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所在日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計1年，未滿12個月但超過6個月的，視為1年。如果納稅人不能提供評估價格，但能提供購房發(fā)票的，購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。

　　(三)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

　　1.應(yīng)稅收入的審核：同上

　　2.法定扣除項目金額的審核：

　　(1)取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用

　　(2)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金(營、城、教、印)。

　　提示：不按評估價格計算扣除項目。

　　3.計算增值額=應(yīng)稅收入-扣除項目金額

　　4.計算增值率=增值額/扣除項目金額

　　5.計算應(yīng)納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)

　　6.會計核算

　　借：累計攤銷

　　　　無形資減值準(zhǔn)備

　　　　貸：無形資產(chǎn)

　　　　　　應(yīng)交稅費——應(yīng)交營業(yè)稅

　　　　　　　　　　——應(yīng)交城建稅

　　　　　　　　　　——應(yīng)交教育費附加

　　　　　　　　　　——應(yīng)交土地增值稅

　　　　　　營業(yè)外收入(或：借記“營業(yè)外支出”)

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