特定事項的稅務處理_2019年《稅法二》高頻考點

來源：東奧會計在線責編：李傲2019-08-29 10:33:54

備考稅務師考試的同學們，成功是一段路程，而不只是一個終點，所以在邁向成功的過程中一路勇往直前，堅持信念，披荊斬棘，你就是一個成功者，一起來看今天的高頻考點吧。

【內(nèi)容導航】

特定事項的稅務處理

【所屬章節(jié)】

本知識點屬于《稅法二》第一章-企業(yè)所得稅

【知識點】特定事項的稅務處理

特定事項的稅務處理

1.企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他主體合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且該項目未成立獨立法人公司的，按下列規(guī)定處理：

合作建房、合作分房，首次分配開發(fā)產(chǎn)品時	如該項目已結(jié)算計稅成本，則分配給投資方開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本與投資額之間的差額計入當期應納稅所得額
	如未結(jié)算計稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進行稅務處理
合作建房、合作分錢	該項目形成的營業(yè)利潤額先申報繳納企業(yè)所得稅，不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或稅前扣除相關利息支出
	投資方取得營業(yè)利潤視同股息、紅利進行稅務處理

2.投地建房、合作分房

企業(yè)以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資其他企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項目的，應在首次取得開發(fā)產(chǎn)品時，將其分解為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和購入開發(fā)產(chǎn)品兩項業(yè)務進行所得稅處理，并按取得的開發(fā)產(chǎn)品公允價值(包括首次取得和以后應取得的)計算確認土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失。

3.土增稅清算涉及企業(yè)所得稅退稅

(1)企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損且有其他后續(xù)開發(fā)項目的，該虧損應按照稅法規(guī)定向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，用以后年度所得彌補。

(2)企業(yè)按規(guī)定對開發(fā)項目進行土地增值稅清算后，當年企業(yè)所得稅匯算清繳出現(xiàn)虧損，且沒有后續(xù)開發(fā)項目的，計算出該項目由于土地增值稅原因?qū)е碌捻椖块_發(fā)各年度多繳企業(yè)所得稅稅款，并申請退稅。

退稅計算方法：

(1)該項目繳納的土地增值稅總額，應按照該項目開發(fā)各年度實現(xiàn)的項目銷售收入占整個項目銷售收入總額的比例，在項目開發(fā)各年度進行分攤，具體按以下公式計算：

各年度應分攤的土地增值稅=土地增值稅總額×(項目年度銷售收入÷整個項目銷售收入總額)

公式中的銷售收入包括視同銷售房地產(chǎn)的收入，但不包括企業(yè)銷售的增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅的銷售收入。

(2)該項目各年度應分攤的土地增值稅減去該年度已經(jīng)在企業(yè)所得稅稅前扣除的土地增值稅后，余額屬于當年應補充扣除的土地增值稅。

企業(yè)應調(diào)整當年度的應納稅所得額，并按規(guī)定計算當年度應退的企業(yè)所得稅稅款。

當年度已繳納的企業(yè)所得稅稅款不足退稅的，應作為虧損向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，并調(diào)整以后年度的應納稅所得額。

(3)按照上述方法進行土地增值稅分攤調(diào)整后，相應年度應納稅所得額為正數(shù)的，應按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅。

(4)企業(yè)按上述方法計算的累計退稅額，不得超過其在該項目開發(fā)各年度累計實際繳納的企業(yè)所得稅；超過部分作為項目清算年度產(chǎn)生的虧損，向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)。

【總結(jié)】計算退稅程序：

清算后分攤土增稅→計算補繳土增稅(分攤額-已繳額)→調(diào)應納稅所得額(土增稅多，所得額減少)→計算退稅(多則退，少則補)。

【總結(jié)】

高頻考點	要點
成本扣除	維修費用（可扣）、維修基金（已計收入共用移交時扣除）、基本配套設施（是否營利，處理不同）、公共建筑（單建單算，合建抵成本）、按揭擔保金（據(jù)實）、境外傭金（10%）、利息支出、折舊（12個月）
成本計算方法	開發(fā)產(chǎn)品（制造成本法）、土地成本（占地面積法）、單獨過渡性成本對象（建筑面積法）、借款費用（直接成本法或按預算造價法）
特定事項	合作建房、合作分房+合作建房、合作分錢+投地建房、合作分房+土增稅清算涉及的企業(yè)所得稅退稅

備考稅務師考試的小伙伴們，逆境總會有的，人生總要進擊，不屈服于命運的安排，堅韌不拔，鍥而不舍，做生活的強者，追求自己想要的成功吧！

(注：以上內(nèi)容選自彭婷老師《稅法二》授課講義)

(本文為東奧會計在線原創(chuàng)文章，僅供考生學習使用，禁止任何形式的轉(zhuǎn)載)

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