扣除項目及其獎金_2024年稅法一基礎(chǔ)知識點
| 收入額的確定 | 扣除項目及其獎金 |
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扣除項目及其獎金（掌握）
（一）新建房屋轉(zhuǎn)讓扣除項目
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費，不得作為扣除項目扣除。
扣除項目 | 內(nèi)容 | |
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 | 取得土地使用權(quán)支付的地價款（買地的錢） | 出讓方式取得為土地出讓金 |
行政劃撥方式取得為補繳的土地出讓金 | ||
轉(zhuǎn)讓方式取得為實際支付的地價款 | ||
按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)稅費，如契稅，登記、過戶手續(xù)費 | ||
| 2.房地產(chǎn)開發(fā)成本 | 土地征用及拆遷補償費 | 土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等 |
| 前期工程費 | 規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出 | |
| 建筑安裝工程費 | 以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費 增值稅發(fā)票的備注欄應(yīng)當(dāng)注明建筑服務(wù)發(fā)生地名稱、項目名稱，否則不得計入扣除項目 | |
| 基礎(chǔ)設(shè)施費 | 開發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程支出 | |
| 公共配套設(shè)施費 | 不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出 | |
| 開發(fā)間接費用 | 直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、周轉(zhuǎn)房攤銷等 | |
| 3.房地產(chǎn)開發(fā)費用（與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用） | 能分?jǐn)偫⒅С觯⑻峁┙鹑跈C構(gòu)證明的（方法一） | （1）利息+（1+2）×5%以內(nèi) （2）利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額 |
| 不能分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C構(gòu)證明（方法二） | （1）（1+2）×10%以內(nèi) （2）全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照此方法扣除 | |
兩點專門規(guī)定： 一是利息的上浮幅度按國家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除 二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除 | ||
| 4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 | 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) | 城建稅+教育費附加+地方教育附加（能否扣除看題目具體要求） |
| 其他企業(yè) | 印花稅+城建稅+教育費附加+地方教育附加（能否扣除看題目具體要求） | |
（1）營改增后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準(zhǔn)確計算的，允許據(jù)實扣除；凡不能按清算項目準(zhǔn)確計算的，則按該清算項目預(yù)繳增值稅時實際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加扣除 （2）不得抵扣的增值稅進(jìn)項稅額實際上增加了房地產(chǎn)開發(fā)成本，在項目“2.房地產(chǎn)開發(fā)成本”中扣除，不單獨作為稅金扣除 （3）印花稅是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅列入管理費用，已相應(yīng)予以扣除，因此，不允許作為與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)有關(guān)的稅金再重復(fù)扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅（按照產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)記載的金額的0.5‰計算） | ||
| 5.加計扣除 | 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) | （1+2）×20% |
| 對取得土地使用權(quán)后，未開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，不得加計扣除 | ||
（二）存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓扣除項目
扣除項目 | 內(nèi)容 |
1.取得土地使用權(quán)所支付的金額 | 取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除 |
4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 | 印花稅、城建稅、教育費附加、地方教育附加（能否扣除看題目具體要求） |
6.舊房及建筑物的評估價格（不是原值，不是凈值） | 評估價格=重置成本價×成新度折扣率 |
所屬章節(jié)：第五章 土地增值稅
注：以上內(nèi)容選自彭婷老師2024年《稅法一》輕一基礎(chǔ)班授課講義
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