基本概念比較《企業會計準則第3號——投資性房地產》，是為了規范投資性房地產的確認、計量和相關信息的披露。會計準則所定義的投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而有之的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。作為存貨的房地產，不屬于投資性房地產。

    在投資性房地產方面，稅法規定與會計準則規定差異較大。《企業所得稅法》中沒有專門規定投資性房地產的概念。從稅法上區分，投資性房地產可以區分為房屋、建筑物和土地使用權。其中，房屋、建筑物歸入固定資產，在計算應納稅所得額時，按照《企業所得稅法》第十一條規定計算固定資產折舊并扣除；土地使用權應歸入無形資產，在計算應納稅所得額時，按照《企業所得稅法》第十二條規定計算無形資產攤銷費用并扣除。

    投資性房地產的確認、初始計量與計稅基礎

    1.投資性房地產確認和扣除的差異

    在會計處理上，投資性房地產同時滿足下列條件的，才能予以確認：與該投資性房地產有關的經濟利益很可能流入企業；該投資性房地產的成本能夠可靠地計量。

    在稅務處理上，按會計準則確認的投資性房地產，區分房屋、建筑物和土地使用權分別處理：

    （1）經會計處理確認為投資性房地產的房屋、建筑物，按照《企業所得稅法》第十一條規定，如已足額提取折舊仍繼續使用的房屋、建筑物，不再確認為固定資產，不得計算折舊扣除。已出租的房屋、建筑物，即以經營租賃方式出租的房屋、建筑物，可以確認為固定資產并計算攤銷費用扣除。

    （2）經會計處理確認為投資性房地產的土地使用權，按照《企業所得稅法》第十二條規定，與經營活動無關的無形資產不得計算攤銷費用扣除。已出租的土地使用權，即以經營租賃方式出租的土地使用權，可以確認為無形資產并計算攤銷費用扣除。持有并準備增值后轉讓的土地使用權，即企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權，目前沒有用于經營活動的，不能確認為無形資產，不得計算攤銷費用扣除。該土地使用權在轉讓時，可按照《企業所得稅法》第十六條規定，按其計稅基礎扣除。

    2.投資性房地產的初始計量與計稅基礎

    在會計處理上，投資性房地產應當按照成本進行初始計量。外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出；自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成；以其他方式取得的投資性房地產的成本，按照相關會計準則的規定確定。與投資性房地產有關的后續支出，滿足規定確認條件的，應當計入投資性房地產成本；不滿足規定確認條件的，應當在發生時計入當期損益。

    在稅務處理上，投資性房地產以歷史成本為計稅基礎。所謂歷史成本，是指企業取得該項資產時實際發生的支出。企業持有投資性房地產期間產生資產增值或損失，除稅收規定可以確認損益的外，不得調整有關資產的計稅基礎。企業區分房屋、建筑物和土地使用權按照下列原則確定投資性房地產的計稅基礎：

    （1）房屋、建筑物的計稅基礎。外購的房屋、建筑物，按購買價款和相關稅費作為計稅基礎；自行建造的房屋、建筑物，按竣工結算前實際發生的支出作為計稅基礎；融資租入的房屋、建筑物，按租賃開始日租賃資產的公允價值與最低租賃付款額現值中孰低者，加上承租人在簽訂租賃合同過程中發生的相關費用，作為計稅基礎；通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組取得的房屋、建筑物，按該資產的公允價值和應支付的相關稅費作為計稅基礎。

    （2）土地使用權的計稅基礎。外購的土地使用權，按購買價款、相關稅費以及直接歸屬于該項資產的其他支出作為計稅基礎；通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組取得的土地使用權，按該土地使用權的公允價值和應支付的相關稅費作為計稅基礎。