一、個人轉(zhuǎn)讓營業(yè)用房涉及的稅種

　　個人轉(zhuǎn)讓營業(yè)用房涉及營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅、個人所得稅。個人在轉(zhuǎn)讓營業(yè)用房時必須先按規(guī)定辦理有關(guān)稅收的征繳事項，才能辦理房地產(chǎn)過戶手續(xù)，即“先稅后證”。

　　二、涉及各稅種的計稅依據(jù)及稅率

　　1、營業(yè)稅：個人轉(zhuǎn)讓營業(yè)用房，按轉(zhuǎn)讓價與購入價的差額征收營業(yè)稅，稅率為5%。

　　(1)轉(zhuǎn)讓價：營業(yè)用房的轉(zhuǎn)讓價格都要以評估價為準(zhǔn)。

　　(2)購入價：購房發(fā)票記載的金額，即實際支付金額。

　　2、城市維護(hù)建設(shè)稅：個人轉(zhuǎn)讓營業(yè)用房應(yīng)繳城市維護(hù)建設(shè)稅=個人轉(zhuǎn)讓營業(yè)用房應(yīng)繳營業(yè)稅×城建稅稅率，城建稅稅率根據(jù)納稅人房屋所在地不同，分別為7%、5%和1%。

　　3、教育費附加：個人轉(zhuǎn)讓營業(yè)用房應(yīng)繳教育費附加=個人轉(zhuǎn)讓營業(yè)用房應(yīng)繳營業(yè)稅×3%。

　　4、土地增值稅：按增值額計算繳納，實行超率累進(jìn)稅率，稅率為30%、40%、50%、60%。其中增值額為銷售收入減去扣除項目金額;稅率依照增值率分檔。增值率為增值額除以扣除項目金額。

　　(1)土地增值稅扣除項目金額的計算

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2006]21號)第二條第一款規(guī)定“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《條例》第六條第(一)、(三)項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算”。計算扣除項目時“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。

　　(2)對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規(guī)定，實行核定征收。具體按照《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅核定征收管理暫行辦法》附件：《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅核定征收率表》，根據(jù)地區(qū)不同，對應(yīng)確定營業(yè)房征收率。

　　5、印花稅：個人轉(zhuǎn)讓營業(yè)用房按照轉(zhuǎn)讓價，依據(jù)萬分之五的稅率計算征收。

　　6、個人所得稅：個人轉(zhuǎn)讓營業(yè)用房取得的所得按“財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”征收個人所得稅。計稅依據(jù)以轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費用后的余額為應(yīng)納稅所得額。稅率為20%。

　　(1)財產(chǎn)的收入額：營業(yè)用房的轉(zhuǎn)讓價格都要以評估價為準(zhǔn)。

　　(2)財產(chǎn)原值：(1)購置該房屋時實際支付的房價款及繳納的契稅和印花稅;(2)轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓過程時實際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅等稅金;

　　(3)合理費用;納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。

　　三、案例分析

　　為了便于更好地理解，我們通過下面這個案例來把握。馬先生2013年5月轉(zhuǎn)讓位于銀川市某小區(qū)的營業(yè)房一套，房產(chǎn)證顯示房屋建筑面積54.47平方米，房屋買賣合同轉(zhuǎn)讓價450000元，房地產(chǎn)評估事務(wù)所出具的評估價544700元(經(jīng)稅務(wù)部門確認(rèn))。馬先生2006年6月取得該房屋銷售不動產(chǎn)發(fā)票的金額326820元，同月已繳納契稅9804.60元，印花稅163.40元。馬先生轉(zhuǎn)讓的這套營業(yè)房繳納什么稅?稅額是多少?

　　(注：馬先生轉(zhuǎn)讓營業(yè)房不能取得評估價格，但能提供購房發(fā)票)。

　　1、營業(yè)稅：轉(zhuǎn)讓價與購入價的差額征收營業(yè)稅，轉(zhuǎn)讓價544700元，購入價326820元，差額217880元。應(yīng)繳納營業(yè)稅：217880×5%=10894(元)。

　　2、城市維護(hù)建設(shè)稅：10894元×7%=762.58元。

　　3、教育費附加：10894元×3%=326.82元。

　　4、印花稅：544700元×萬分之五=272.40元。

　　5、土地增值稅：

　　(1)轉(zhuǎn)讓營業(yè)房的計稅收入：544700元

　　(2)扣除項目金額=取得該房屋支付的金額326820元+轉(zhuǎn)讓營業(yè)房繳納的營業(yè)稅金及附加11983.4元+購房時繳納的契稅9804.60元+轉(zhuǎn)讓營業(yè)房繳納的印花稅272.40元+按發(fā)票所載金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算的扣除金額114387元=463，267.4元。

　　(具體計算過程：取得該房屋支付的金額326820元，2006年6月至2013年5月，共6年11個月，按照規(guī)定超過6個月按一年算，算7年，326，820元×5%×7=114387元計算)

　　(3)土地增值額=544700元-463267.4元=81432.6元

　　(4)增值額占扣除項目金額的比列=81432.6元÷463267.4元=17.58%。適用稅率為30%。

　　(5)應(yīng)納土地增值稅額=81432.6×30%=24429.78元。

　　6、個人所得稅：

　　應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓營業(yè)房的計稅收入544700元-取得該房屋支付的金額326820元-轉(zhuǎn)讓營業(yè)房繳納的營業(yè)稅金及附加11983.4元-購房時繳納的契稅9804.60元-購置該房屋時實際支付的印花稅163.40元-轉(zhuǎn)讓營業(yè)房繳納的印花稅272.40元-已納土地增值稅額24429.78元=171226.42元

　　應(yīng)納所得稅額：171226.42元×20%=34245.28元