在日常土地增值稅清算審核工作中，有些房地產開發企業不太關注土地增值稅的清算時點，不注意提前規劃好不同房屋類型的銷售時機，給企業帶來了較大的稅負影響。為了計算方便并說明問題，本文只對非住宅進行稅負分析，營業稅金及附加按5.5%計算，開發費按10%計算扣除。

　　案例一

　　A企業2011年初開發建造一樓盤，總可售面積為3萬平方米，其中住宅2萬平方米、商業0.6萬平方米、地下車位130個，合計0.4萬平方米。2012年底，A企業除地下車位0.4萬平方米外已全部售完，銷售面積達到總可售面積的87%，符合土地增值稅的“可清算”條件。

　　按本地規定，土地增值稅清算按照普通標準住宅、非普通標準住宅、非住宅類型分類，分別計算土地增值稅;房地產開發企業建造的可售地下車庫(位)，按照非住宅類型房地產合并清算。土地成本按總可售建筑面積分配。

　　2013年初，稅務機關通知清算。清算時的基本情況是：住宅銷售收入18000萬元，商業銷售收入12000萬元，該項目土地和建筑成本為每平方米5000元。項目清算前后時間，該樓盤地下車位的市場普遍接受價在14萬元~15萬元一個。

　　A企業非住宅清算應繳納土地增值稅情況：

　　1.收入12000萬元，銷售面積0.6萬平方米，單位土地及建安成本每平方米5000元;

　　2.扣除項目總金額=0.6×5000+12000×5.5%+0.6×5000×30%=4560(萬元);

　　3.增值率=(12000-4560)÷4560=163%;

　　4.應繳納土地增值稅=7440×50%-4560×15%=3036(萬元)。

　　A企業若在清算后再轉讓車位，就按市場能接受的價值15萬元一個計算，企業按照《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)中關于清算后再轉讓房地產的申報方法，即在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。其應繳土地增值稅情況：扣除項目總金額=0.4×5000+130×15×5.5%+0.4×5000×30%=2707.25(萬元)，增值率=(130×15-2707.25)÷2707.25=-28%。由于是負增值，因此本項目清算后再轉讓車位無土地增值稅。

　　A企業該項目非住宅清算總計應繳土地增值稅3036萬元。

　　案例二

　　B企業在相同地段開發一項目，開發時間、建筑規模、物業類型、銷售價格等均與A企業一模一樣，只是房屋銷售類型的時間作了改變，在項目銷售達85%時，商業與車位已銷售完畢。

　　B企業的非住宅清算應繳納土地增值稅情況：

　　1.商業銷售收入12000萬元，車位銷售收入1950萬元(按15萬元一個)，銷售面積共計1萬平方米，單位土地及建安成本每平方米5000元;

　　2.扣除項目總金額=1×5000+13950×5.5%+1×5000×30%=7267.25(萬元);

　　3.增值率=(13950-7267.25)÷7267.25=91%;

　　4.應繳納土地增值稅=6682.75×40%-7267.25×5%=2309.74(萬元)。

　　從上述兩個案例比較得知，由于清算時間與車位銷售時間不同，A企業比B企業非住宅類型的實際稅負高出726.26萬元。

　　產生稅負差異的主要原因

　　從理論上來講，如果房地產開發企業所開發的產品銷售達100%時，再進行土地增值稅的清算，對所有開發企業來說都是沒有稅負差異的。但從現行稅收征管政策規定和各地實際操作情況上來看，由于在土地增值稅征管上確立了“可清算”情形及清算要求，即已竣工驗收且已轉讓房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上并正在繼續銷售的項目清算，取得預售許可證滿三年未銷售完畢并繼續銷售的項目清算。加之由于現行出臺的土地增值稅相關稅收政策的不完善和具體實務操作的不統一，造成了不同清算對象之間較大的稅負差異。在這些原因中，最主要就是項目清算時的未售開發產品在清算后銷售或有償轉讓的，如何計算土地增值稅?

　　國稅發〔2006〕187號文件第八條關于“清算后再轉讓房地產的處理”中規定：“在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算”。目前大部分稅務機關對清算后銷售或有償轉讓房產的處理都是按照“當期取得的收入-當期銷售面積×前期清算時確定的單位面積計稅成本”直接計算征收土地增值稅的。稅務機關這種簡單處理方式也引起了不少基層稅務機關、專業人士及納稅人的質疑，認為此種簡單處理辦法在實際業務操作中造成了嚴重稅負不公，不符合土地增值稅以“項目”為單位清算，以“超率累進稅率”計算征收的原則。迄今為止，在這方面還沒有準確的政策解讀和明確的操作規范，這是產生相同企業之間或相同項目之間由于清算時間不同或房屋類型銷售時點不同而稅負各異的根源。

　　應對措施及建議

　　通過上述分析，在現行稅收政策和各地具體征管情況下，地下車位在清算“項目”上形成的稅負差異，只與處置時間有關，與處置方式沒有必然的關聯，即對地下車位的處置方式即賣與不賣，房地產企業根據生產經營的需要是能夠準確掌控的，其清算“項目”的土地增值稅稅負是確定的，提前能夠預測的，不存在所說的稅負差異問題，即明知而為。如果企業要處置即銷售的，則要考慮項目的清算時點與車位的處置時間了。因此，房地產開發企業必須準確掌握好稅務機關規定的“項目”清算時點與企業不同類型開發產品銷售時間尤為重要。本文觀點：

　　1.企業在組織籌劃營銷策略時，必須要向項目地主管稅務機關及時了解和咨詢，全面、準確掌握土地增值稅相關政策和管理規定，特別要弄清楚開發項目“可清算”具體條件即銷售達85%和“項目”清算時未售產品在清算后銷售或轉讓的稅務處理規定。

　　2.企業在正式營銷過程中，必須要按照開發產品的不同類型和土地增值稅清算的分類型合并清算標準(如本文案例將企業建造的地下車位，按照非住宅類型房地產合并清算)，及時主動并提前規劃好地下車位與其歸并的房屋類型的銷售時間，掌控好地下車位與其歸并清算類型的銷售進度，有利于降低稅負，維護企業的最大利益。