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類 別：土地增值稅文 號：重慶市地方稅務(wù)局2014年第9號頒發(fā)日期：2014-07-07
地 區(qū)：重慶行 業(yè)：全行業(yè)時效性：有效
【條款失效】根據(jù)《重慶市地方稅務(wù)局關(guān)于公布現(xiàn)行有效、部分條款失效廢止、全文失效廢止稅收規(guī)范性文件目錄的公告》(重慶市地方稅務(wù)局公告2015年第5號)廢止第一條第(一)項“納稅人應(yīng)于房地產(chǎn)項目開工前向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報備已選擇的清算單位。清算單位一經(jīng)報備，不得調(diào)整;未按規(guī)定報備的，以工程規(guī)劃項目清算單位”;第二條第(二)項第(2)中“支付憑據(jù)及其合同協(xié)議或司法文書”。
根據(jù)土地增值稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則以及財政部、國家稅務(wù)總局的相關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就土地增值稅若干政策執(zhí)行問題公告如下：
一、房地產(chǎn)項目清算有關(guān)規(guī)定
(一)清算單位
房地產(chǎn)開發(fā)以規(guī)劃主管部門審批的用地規(guī)劃項目為清算單位。用地規(guī)劃項目實(shí)施開發(fā)工程規(guī)劃分期的，可選擇以工程規(guī)劃項目(分期)為清算單位。
納稅人應(yīng)于房地產(chǎn)項目開工前向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報備已選擇的清算單位。清算單位一經(jīng)報備，不得調(diào)整;未按規(guī)定報備的，以工程規(guī)劃項目為清算單位。
本公告執(zhí)行前，已開工的房地產(chǎn)項目未清算申報的，納稅人應(yīng)于2014年8月底前向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報備清算單位;已經(jīng)清算申報的不再調(diào)整。
(二)清算分類
清算單位中建造多類房產(chǎn)的，應(yīng)按普通住宅、非普通住宅、非住宅，確認(rèn)計稅收入、扣除項目金額，分別計算增值額和土地增值稅。
(三)土地及房地產(chǎn)開發(fā)成本
分期清算或者清算單位中建造多類房產(chǎn)，土地成本納稅人可選擇按照土地面積占比法或者可售建筑面積占比法計算分?jǐn)?房地產(chǎn)開發(fā)成本按照可售建筑面積占比法計算分?jǐn)偅渲幸衙鞔_對象化的設(shè)施、設(shè)備、裝修等支出應(yīng)直接計入對應(yīng)房產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)成本。
上述土地成本包括“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”;房地產(chǎn)開發(fā)成本包括“前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用”。
(四)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
納稅人可選擇按以下方法計算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，分期清算的只能選擇使用同一種方法。
1.“利息支出”能夠準(zhǔn)確歸集、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可據(jù)實(shí)計算;“其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算。
2.“利息支出”不能準(zhǔn)確歸集、分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用”按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算。
(五)查賬征收清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)
1.查賬征收方式清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)(簡稱清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn))，應(yīng)分房產(chǎn)類型確定單位建筑面積成本費(fèi)用額，以此計算清算后轉(zhuǎn)讓扣除額，公式如下：
單位建筑面積成本費(fèi)用額=清算成本費(fèi)用額(不含轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)稅金及附加)÷清算可售建筑面積
清算后轉(zhuǎn)讓扣除額=單位建筑面積成本費(fèi)用額×本期轉(zhuǎn)讓面積+本期轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)稅金及附加
2.清算時因未取得合法有效憑證，而未能認(rèn)定的成本項目(簡稱未定成本項目)，清算后取得合法有效憑證的，應(yīng)分房產(chǎn)類型歸集“后續(xù)成本額”，可在計算當(dāng)期清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)納稅額時后續(xù)扣除，公式如下：
單位建筑面積成本費(fèi)用額=清算認(rèn)定(或上期累計)“單位建筑面積成本費(fèi)用額”+本期“后續(xù)成本額”÷清算可售建筑面積
清算后轉(zhuǎn)讓扣除額=單位建筑面積成本費(fèi)用額×本期轉(zhuǎn)讓面積+本期轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)稅金及附加
納稅人在清算申報時應(yīng)對“未定成本項目”進(jìn)行附加說明，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核時一并核實(shí)確認(rèn)，否則相關(guān)成本不予以后續(xù)扣除。
3.清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)土地增值稅應(yīng)按月計算，于次月征收期內(nèi)申報繳納;清算后轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)涉及上述后續(xù)扣除的，土地增值稅應(yīng)按月預(yù)繳、按年計算，于年度終了后十五日內(nèi)申報，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)繳納。
二、轉(zhuǎn)讓舊房有關(guān)規(guī)定
(一)舊房轉(zhuǎn)讓認(rèn)定范圍
以下情形房產(chǎn)，再轉(zhuǎn)讓屬于轉(zhuǎn)讓舊房：
1.單位和個人對外取得(購置、接收投資、抵債、受贈、交換等)的房產(chǎn);
2.房地產(chǎn)企業(yè)以外的其他單位和個人建造的房產(chǎn);
3.房地產(chǎn)企業(yè)建造房產(chǎn)已轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)。
(二)扣除項目計算
1.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房計算房產(chǎn)扣除額可選擇以下兩種方式：
(1)由評估機(jī)構(gòu)以“成本法”評估建筑物重置成本，乘以“成新度折扣率”，計算建筑物評估價格，同時提供取得土地支付價款的憑據(jù)，合并計入房產(chǎn)扣除額。
(2)提供購置房產(chǎn)相關(guān)憑據(jù)(發(fā)票、;支付憑據(jù)及其合同協(xié)議或司法文書)，確定購置成本和購置年度，按購置成本額并每年加計5%計入房產(chǎn)扣除額。
“每年”指從購置月份起至辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)讓手續(xù)月份止每滿12個月計一年;超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。購置月份按購置發(fā)票、契稅證明以及房地產(chǎn)權(quán)證載明時間孰先原則確定。
2.納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，以下費(fèi)用項目可在計算土地增值稅時扣除：
(1)轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅及其附加、印花稅;
(2)因計算納稅的的需要支付的房產(chǎn)評估費(fèi);
(3)取得房產(chǎn)環(huán)節(jié)契稅(評估價格中已含契稅的除外)。
(三)核定征收
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房未能提供上述“評估價格”、“取得成本”，或者提供不實(shí)，不能計算房產(chǎn)扣除額的，應(yīng)按規(guī)定核定征收土地增值稅。
(四)計稅單位
納稅人轉(zhuǎn)讓舊房應(yīng)按照權(quán)屬登記規(guī)定的基本登記單元為計稅單位，計算土地增值稅。
三、無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)有關(guān)規(guī)定
(一)同一投資主體劃轉(zhuǎn)
同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間無償劃轉(zhuǎn)(調(diào)撥)房地產(chǎn)，不征收土地增值稅。“同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間”是指母公司與其全資子公司之間;同一公司所屬全資子公司之間;自然人與其設(shè)立的個人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間。
(二)行政性調(diào)整劃轉(zhuǎn)
經(jīng)縣級以上人民政府或國有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，按照國有產(chǎn)權(quán)無償劃轉(zhuǎn)的相關(guān)規(guī)定，國有企業(yè)、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)之間無償劃轉(zhuǎn)房地產(chǎn)不征收土地增值稅。
四、其他規(guī)定
(一)納稅人申報房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低，且無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)核定土地增值稅計稅收入。符合以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，收入即使偏低，視為有正當(dāng)理由。
1.法院判決或裁定轉(zhuǎn)讓;
2.公開競價拍賣轉(zhuǎn)讓;
3.按物價部門確定的價格轉(zhuǎn)讓;
4.拆遷安置售房;
5.個人轉(zhuǎn)讓給直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人;
6.經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。
(二)個人建造非自用住宅用于對外銷售的，不適用個人轉(zhuǎn)讓住宅免征土地增值稅政策，應(yīng)按規(guī)定征稅。
(三)一方出部分土地，一方出資金，雙方合作建房，出土地方取得貨幣性收入的，應(yīng)對其取得收入部分按規(guī)定征收土地增值稅。
(四)以下類型的房地產(chǎn)項目，對住宅轉(zhuǎn)讓不預(yù)征土地增值稅：
1.棚戶區(qū)或危舊房改造安置房項目;
2.經(jīng)濟(jì)適用房項目;
3.政府實(shí)施的征地(拆遷)安置房項目;
4.符合國家規(guī)定的其他保障性住宅項目。
本公告自2014年8月1日起施行。
特此公告。
重慶市地方稅務(wù)局
2014年7月7日
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