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　　現(xiàn)將《南昌市地方稅務(wù)局土地增值稅征收管理辦法(試行)》予以發(fā)布，自2014年4月1日起施行。

　　特此公告。

　　南昌市地方稅務(wù)局

　　2014年3月25日

　　南昌市地方稅務(wù)局土地增值稅征收管理辦法(試行)

　　第一章 總則

　　第一條 為了進(jìn)一步規(guī)范和加強(qiáng)土地增值稅征收管理，防止稅收流失，完善土地增值稅日常管理，及時(shí)預(yù)征土地增值稅稅款，規(guī)范土地增值稅清算審核，提升土地增值稅征管質(zhì)量，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市土地增值稅征管工作的實(shí)際情況，制定本辦法。

　　第二條 在本市范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位，其土地增值稅征收管理均適用本辦法。

　　第三條 地稅機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)卣?、住建委、國土、?guī)劃、房管、財(cái)政、國資等部門之間的配合和協(xié)作。

　　第四條 地稅機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)土地增值稅的日常管理、清算審核、宣傳解釋、納稅輔導(dǎo)及納稅檢查，加快清算審核專業(yè)人才培養(yǎng)，建立土地增值稅清算審核專業(yè)團(tuán)隊(duì)。

　　第二章 項(xiàng)目管理

　　第五條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅源登記制度。

　　納稅人應(yīng)以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為管理對(duì)象，自領(lǐng)取有權(quán)部門批準(zhǔn)的項(xiàng)目立項(xiàng)批文之日起30日內(nèi)，向項(xiàng)目所在地主管地稅機(jī)關(guān)進(jìn)行項(xiàng)目登記。

　　第六條 主管地稅機(jī)關(guān)要認(rèn)真核實(shí)納稅人提交的登記資料，建立《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅日常管理臺(tái)帳》(以下簡稱《臺(tái)帳》，附件1)，登記開發(fā)項(xiàng)目的基本情況。建立《臺(tái)賬》要做到一項(xiàng)目一臺(tái)賬，對(duì)于分期開發(fā)、分期清算的項(xiàng)目，要按分期建立臺(tái)賬。

　　第七條 稅收管理員應(yīng)認(rèn)真做好《臺(tái)賬》登記、日常跟蹤和管理工作，及時(shí)掌握房地產(chǎn)項(xiàng)目情況。充分利用《臺(tái)賬》信息，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目符合土地增值稅清算條件時(shí)，應(yīng)通知納稅人進(jìn)行清算。

　　第八條 建立數(shù)據(jù)定期報(bào)送制度。稅收管理員在做好稅收管理與《臺(tái)賬》登記的基礎(chǔ)上，按月匯總土地增值稅征管情況，報(bào)稅政部門匯總填寫《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅日常管理情況匯總表》(附件2)，稅政部門于每季度終了后10日內(nèi)報(bào)送市局。

　　第三章 年度鑒定

　　第九條 為夯實(shí)土地增值稅征管基礎(chǔ)，不斷提升土地增值稅日常管理和清算工作質(zhì)效，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅日常征管采用“年度鑒定”的方式。

　　年度鑒定是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)上，比照企業(yè)所得稅匯算清繳及評(píng)估檢查的方法，按照權(quán)責(zé)發(fā)生制和實(shí)際支付的原則，據(jù)實(shí)向主管地稅機(jī)關(guān)填報(bào)《土地增值稅年度鑒定表》(附件3)及相關(guān)資料，主管地稅機(jī)關(guān)接收《土地增值稅年度鑒定表》及相關(guān)資料后對(duì)其進(jìn)行審核認(rèn)定的過程。

　　第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定設(shè)置賬簿、憑證，健全相關(guān)財(cái)務(wù)制度，正確核算收入(預(yù)收帳款)、成本、費(fèi)用和預(yù)征稅款等，在年度終了后45日內(nèi)辦理土地增值稅年度鑒定，據(jù)實(shí)填寫《土地增值稅年度鑒定表》，提供相關(guān)資料，向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)審核。

　　第十一條 主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)對(duì)企業(yè)年度鑒定申報(bào)的收入(預(yù)收帳款)、成本、費(fèi)用、稅款預(yù)征等情況進(jìn)行審核認(rèn)定，并在受理企業(yè)鑒定資料之日起30日內(nèi)完成審核工作。

　　第十二條 主管地稅機(jī)關(guān)對(duì)企業(yè)年度鑒定資料要加強(qiáng)審核，有異議的，應(yīng)進(jìn)一步核實(shí);審核過程中，對(duì)原始憑證加蓋“XX項(xiàng)目審核章”。

　　第十三條 土地增值稅年度鑒定資料，作為征管資料，與《臺(tái)帳》一并保存，清算時(shí)作為清算審核的重要參考依據(jù)。

　　第四章 稅款預(yù)征

　　第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅征收采取“先預(yù)征、年度鑒定、再后清算、多退少補(bǔ)”的方式。

　　第十五條 土地增值稅預(yù)征稅額是以納稅人取得轉(zhuǎn)讓(預(yù)售)收入為依據(jù)。該部分收入分房地產(chǎn)類型，按照下列公式計(jì)算預(yù)征稅額：

　　土地增值稅預(yù)征稅額=轉(zhuǎn)讓(預(yù)售)收入×適用預(yù)征率

　　土地增值稅的預(yù)征率按相關(guān)文件執(zhí)行。

　　第十六條 對(duì)納稅人既從事普通住宅開發(fā)，又從事非普通住宅和非住宅開發(fā)項(xiàng)目的，在其轉(zhuǎn)讓并取得收入時(shí)，能分別正確核算收入項(xiàng)目金額的，在預(yù)征土地增值稅時(shí)，應(yīng)按相應(yīng)的預(yù)征率分別預(yù)征，否則一律從高預(yù)征。

　　第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳土地增值稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間以取得的收入時(shí)間為準(zhǔn)，納稅人在取得的收入次月納稅申報(bào)期限內(nèi)預(yù)繳土地增值稅。未按規(guī)定預(yù)繳的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。

　　第十八條 稅收管理員應(yīng)認(rèn)真做好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各類商品房土地增值稅預(yù)征申報(bào)數(shù)據(jù)和銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅申報(bào)數(shù)據(jù)比對(duì)工作。

　　第十九條 納稅人直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及舊房和建筑物的，其發(fā)生應(yīng)稅行為應(yīng)按土地增值稅有關(guān)規(guī)定據(jù)實(shí)征收，不適用預(yù)征。對(duì)成片土地、分塊轉(zhuǎn)讓的，如果對(duì)分塊轉(zhuǎn)讓一時(shí)無法清算，先按轉(zhuǎn)讓這部分土地收入的5%進(jìn)行預(yù)征土地增值稅，等整片土地轉(zhuǎn)讓完后，再進(jìn)行清算。

　　第二十條 凡經(jīng)縣級(jí)(含縣級(jí))以上人民政府有關(guān)部門批準(zhǔn)列入“保障性住房”建設(shè)項(xiàng)目投資計(jì)劃的，經(jīng)縣級(jí)地稅機(jī)關(guān)審核確認(rèn)后，不預(yù)征土地增值稅，但應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行清算。

　　第五章 清算申報(bào)

　　第二十一條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

　　(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

　　(三)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

　　第二十二條 對(duì)符合以下條件之一的，主管地稅機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。

　　(一)已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(二)取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

　　(三)納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(四)省地方稅務(wù)局規(guī)定的其他情況。

　　對(duì)前款所列第(三)項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

　　第二十三條 對(duì)于符合土地增值稅清算條件的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管地稅機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。

　　對(duì)地稅機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目，由主管地稅機(jī)關(guān)確定進(jìn)行清算的項(xiàng)目列入清算計(jì)劃進(jìn)行清算，并制作《土地增值稅清算審核計(jì)劃備案表》(附件4)，于每季度終了后10日內(nèi)報(bào)市局備案;對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，由主管地稅機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

　　納稅人在進(jìn)行土地增值稅清算過程中，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)納稅人進(jìn)行清算輔導(dǎo)，并要求納稅人使用統(tǒng)一的清算表證單書。

　　第二十四條 應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算或經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人，未按規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的，一律按10%核定征收土地增值稅。

　　第二十五條 納稅人完成土地增值稅清算后時(shí)應(yīng)提供的清算審核資料。

　　(一)土地增值稅清算表及其附表;

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目清算說明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管地稅機(jī)關(guān)需要了解的其他情況;

　　(三)項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管地稅機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件;

　　(四)納稅人委托稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》;

　　(五)地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。

　　第二十六條 主管地稅機(jī)關(guān)收到納稅人清算審核資料后，對(duì)符合清算條件的項(xiàng)目，且報(bào)送的清算審核資料完整的，予以受理;對(duì)納稅人符合清算條件、但報(bào)送的清算審核資料不全的，應(yīng)要求納稅人在規(guī)定限期內(nèi)補(bǔ)報(bào)。

　　第二十七條 對(duì)符合可清算條件的項(xiàng)目，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出評(píng)估，報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。對(duì)批準(zhǔn)要進(jìn)行清算的，及時(shí)列入當(dāng)期清算計(jì)劃;對(duì)批準(zhǔn)暫不清算的，應(yīng)繼續(xù)做好項(xiàng)目跟蹤管理。

　　第二十八條 凡納入稅務(wù)行政監(jiān)管并通過年檢的稅務(wù)師事務(wù)所，均可從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)。稅務(wù)師事務(wù)所從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以法律法規(guī)為依據(jù)，按照獨(dú)立、客觀、公正原則，出具真實(shí)、合法的鑒證報(bào)告并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　第六章 清算審核

　　第二十九條 納稅人是土地增值稅清算主體，主管地稅機(jī)關(guān)是土地增值稅清算審核主體。地稅機(jī)關(guān)受理納稅人清算資料后，應(yīng)當(dāng)在90日內(nèi)組織開展并完成審核工作，超過規(guī)定時(shí)間未完成審核的，向市局書面說明原因。

　　第三十條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。

　　案頭審核是指對(duì)納稅人報(bào)送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。

　　實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對(duì)納稅人申報(bào)情況的客觀性、真實(shí)性、合理性進(jìn)行審核。

　　第三十一條 清算審核時(shí)，應(yīng)審核房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算;對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，是否以分期項(xiàng)目為單位清算;對(duì)不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

　　第三十二條 清算審核人員應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)政策分別對(duì)銷售收入(預(yù)收帳款)、取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的合法性、真實(shí)性進(jìn)行審核。

　　第三十三條 本辦法所稱開發(fā)項(xiàng)目的銷售收入，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

　　第三十四條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　　1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定;

　　2.由主管地稅機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本費(fèi)用。

　　第三十五條 土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括：

　　(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用;

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用;

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

　　(五)國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

　　第三十六條　審核扣除項(xiàng)目要符合下列要求：

　　(一)在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除;

　　(二)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的;

　　(三)扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆;

　　(四)扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?

　　(五)納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用;

　　(六)對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。

　　對(duì)于建筑安裝工程費(fèi)的審核，可參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常;也可按照企業(yè)的招標(biāo)價(jià)與事前、事中、事后管理相結(jié)合的辦法確定。

　　第三十七條 對(duì)納稅人委托稅務(wù)師事務(wù)所審核鑒證的清算項(xiàng)目，主管地稅機(jī)關(guān)未采信或部分未采信鑒證報(bào)告的，應(yīng)當(dāng)告知其理由。

　　第三十八條　主管地稅機(jī)關(guān)審核查補(bǔ)的稅款金額超過稅務(wù)師事務(wù)所出具的《鑒證報(bào)告》清算補(bǔ)繳稅款金額2倍(含2倍)以上的，主管地稅機(jī)關(guān)對(duì)其鑒證報(bào)告不予認(rèn)可，并及時(shí)將情況報(bào)告市局，由市局統(tǒng)一對(duì)外通報(bào)并將名單上報(bào)省局。

　　第七章　清算處理

　　第三十九條　清算審核結(jié)論須經(jīng)縣區(qū)地稅機(jī)關(guān)清算領(lǐng)導(dǎo)小組集體討論決定，并制作《土地增值稅清算審核情況備案表》(附件5)，于每季度終了后10日內(nèi)報(bào)市局備案。主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并督促納稅人辦理補(bǔ)、退稅事項(xiàng)。清算審核查補(bǔ)稅款由稅收管理員追繳入庫。

　　第四十條　在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)在銷售當(dāng)月按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)計(jì)算出的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

　　單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積

　　第四十一條　納稅人在項(xiàng)目完成清算后繼續(xù)支付并取得合法、有效憑證的成本和費(fèi)用，主管地稅機(jī)關(guān)可根據(jù)實(shí)際情況重新調(diào)整扣除項(xiàng)目金額，但該調(diào)整應(yīng)在項(xiàng)目全部銷售完畢后進(jìn)行。

　　第四十二條　主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)清算審核結(jié)束后開發(fā)項(xiàng)目的后續(xù)管理，實(shí)行嚴(yán)格的核銷制度，在項(xiàng)目登記注銷前，應(yīng)將該項(xiàng)目土地增值稅清算、審核報(bào)告(結(jié)論)報(bào)市局備案，備案后方可核銷。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷的，所開發(fā)的項(xiàng)目必須進(jìn)行土地增值稅清算，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)清算審核后，交稽查部門進(jìn)行核查，核查后方可注銷。

　　第八章　核定征收

　　第四十三條 核定征收必須嚴(yán)格依照稅收法律法規(guī)規(guī)定的條件進(jìn)行，任何單位和個(gè)人不得事先確定核定征收管理方式和擅自擴(kuò)大核定征收范圍。

　　第四十四條 在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，實(shí)行核定征收。

　　(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的;

　　(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

　　(三)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的;

　　(四)符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)地稅機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(五)申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

　　第四十五條 主管地稅機(jī)關(guān)在受理納稅人土地增值稅清算資料后，發(fā)現(xiàn)符合上述核定征收條件的，由稅政部門提請(qǐng)縣區(qū)地稅機(jī)關(guān)清算領(lǐng)導(dǎo)小組集體決定批準(zhǔn)后，向納稅人發(fā)出核定征收稅務(wù)事項(xiàng)告知書，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目土地增值稅實(shí)行核定征收，對(duì)于經(jīng)批準(zhǔn)，實(shí)行核定征收土地增值稅的房地產(chǎn)項(xiàng)目，縣區(qū)地稅機(jī)關(guān)核定征收情況于每季度終了后10日內(nèi)報(bào)市局備案(《土地增值稅核定征收情況備案表》附件6)。

　　第四十六條　凡經(jīng)確定采取核定征收方式的，按《江西省地方稅務(wù)局關(guān)于調(diào)整土地增值稅核定征收率的公告》(2013年第10號(hào))規(guī)定的核定征收率征收。

　　第九章 轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的征收管理

　　第四十七條　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，應(yīng)在簽訂轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)辦理申報(bào)納稅，并按規(guī)定提供申報(bào)資料進(jìn)行清算申報(bào)，未按規(guī)定提供申報(bào)資料的，應(yīng)按《征管法》相關(guān)規(guī)定予以處理。

　　第四十八條 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物繳納土地增值稅的，應(yīng)報(bào)送以下資料：

　　(一)《土地增值稅清算申報(bào)表》;

　　(二)房地產(chǎn)證、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同;

　　(三)取得房地產(chǎn)支付金額憑證;

　　(四)按建筑物的評(píng)估價(jià)作為扣除項(xiàng)目的應(yīng)按規(guī)定提供評(píng)估報(bào)告;

　　(五)地稅機(jī)關(guān)要求提供的其他資料。

　　主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在受理之日起15日內(nèi)完成審核確認(rèn)，下達(dá)《土地增值稅繳納通知書》(附件7)，確定納稅人繳納金額和期限，納稅人憑《土地增值稅繳納通知書》到辦稅服務(wù)廳繳納稅款。

　　第四十九條　轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。按評(píng)估價(jià)作為扣除項(xiàng)目，是指建筑物的評(píng)估價(jià)，不包含土地價(jià)款。

　　第五十條　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，如果土地使用權(quán)價(jià)款與房產(chǎn)建造價(jià)格無法區(qū)分，不能取得房產(chǎn)建造評(píng)估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)主管地稅機(jī)關(guān)確認(rèn)，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止，每年加計(jì)5%計(jì)算扣除項(xiàng)目。

　　第五十一條　以評(píng)估價(jià)作為扣除項(xiàng)目的，按政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格作為扣除項(xiàng)目。主管地稅機(jī)關(guān)受理后對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)情況進(jìn)行審核，對(duì)符合條件的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告主管地稅機(jī)關(guān)予以采信，準(zhǔn)予作為土地增值稅扣除項(xiàng)目。主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具評(píng)估報(bào)告的管理，對(duì)經(jīng)查實(shí)不按規(guī)定進(jìn)行評(píng)估，造成納稅人少繳稅款的，不予采信，并由主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)及時(shí)將情況報(bào)告市局，由市局統(tǒng)一對(duì)外通報(bào)，其今后出具的評(píng)估報(bào)告地稅機(jī)關(guān)將不予采信。

　　第五十二條　納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物既不能提供重置成本評(píng)估報(bào)告，又不能提供購房發(fā)票的，主管地稅機(jī)關(guān)應(yīng)按本辦法第四十六條規(guī)定進(jìn)行核定征收。

　　第十章　考核問責(zé)

　　第五十三條　縣區(qū)地稅局應(yīng)在季度終了后10日內(nèi)按季向市局上報(bào)的符合土地增值稅清算條件的項(xiàng)目情況和清算審核計(jì)劃，市局進(jìn)行綜合分析后，下達(dá)各單位的清算工作任務(wù)。各單位要將任務(wù)具體落實(shí)，市局每半年通報(bào)一次縣區(qū)地稅局清算工作任務(wù)完成情況。

　　第五十四條　實(shí)行土地增值稅征管工作責(zé)任制，明確每個(gè)崗位、每個(gè)環(huán)節(jié)的責(zé)任人和職責(zé)任務(wù)。因責(zé)任落實(shí)不到位出現(xiàn)問題的，追究相關(guān)人員的責(zé)任。

　　第五十五條 市局對(duì)各單位的土地增值稅征管情況及清算工作進(jìn)行抽查，并納入績效考核，對(duì)土地增值稅項(xiàng)目登記、臺(tái)賬登記、預(yù)征管理、跟蹤管理、清算進(jìn)度、清算文書規(guī)范、執(zhí)法程序、清算審核質(zhì)量提出考核要求。

　　第五十六條　對(duì)該清算不清算、不完成清算任務(wù)、項(xiàng)目管理不到位、擅自擴(kuò)大核定征收范圍等執(zhí)行市局工作部署不力的，市局按有關(guān)規(guī)定予以行政問責(zé)，確保加強(qiáng)土地增值稅征管工作的各項(xiàng)要求落到實(shí)處。

　　第十一章 附則

　　第五十七條　本辦法主管地稅機(jī)關(guān)為房地產(chǎn)所在地的縣區(qū)地方稅務(wù)局(直屬分局)及所轄基層分局(稅務(wù)所)。

　　第五十八條 本辦法自2014年4月1日起施行。

　　第五十九條 本辦法由南昌市地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。

　　附件：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅日常管理情況匯總表.xls

　　土地增值稅核定征收情況備案表.xls

　　土地增值稅繳納通知書(存量房).doc

　　土地增值稅年度鑒定表.xls

　　項(xiàng)目日常管理臺(tái)帳.xls

　　土地增值稅清算審核情況備案表.xls

　　土地增值稅清算審核計(jì)劃備案表.xls

　　南昌市地方稅務(wù)局關(guān)于《土地增值稅征收管理辦法(試行)的公告》的解讀

　　為了進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅的征管，規(guī)范征管秩序，堵塞征管漏洞，防止稅款流失，南昌市地方稅務(wù)局制定了《土地增值稅征收管理辦法(試行)》(以下簡稱《辦法》)，現(xiàn)就《辦法》涉及的主要內(nèi)容解讀如下：

　　一、制定《辦法》的背景

　　為全面貫徹落實(shí)國家稅務(wù)總局2013年6月《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》(稅總發(fā)[2013]67號(hào))和12月12日召開的全國土地增值稅征管工作會(huì)議精神，進(jìn)一步加強(qiáng)我市土地增值稅征收管理，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及有關(guān)規(guī)定制定并發(fā)布本辦法。

　　后續(xù)政策——稅總函[2013]658號(hào) 國家稅務(wù)總局關(guān)于深入開展土地增值稅清算工作的通知

　　二、《辦法》的適用范圍

　　《辦法》適用于在南昌市范圍內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位。

　　單位是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。

　　三、《辦法》的主要內(nèi)容

　　《辦法》從項(xiàng)目管理、年度鑒定、稅款預(yù)征、清算申報(bào)、清算審核、清算處理、核定征收、存量房轉(zhuǎn)讓征收管理及考核問責(zé)等幾個(gè)方面對(duì)土地增值稅管理進(jìn)行了詳細(xì)的說明，進(jìn)一步細(xì)化了土地增值稅稅收政策，明確了土地增值稅征收管理流程，防范了稅收?qǐng)?zhí)法風(fēng)險(xiǎn)。

　　四、清算主體問題

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)[2009]91號(hào))規(guī)定，《辦法》明確了納稅人是土地增值稅清算主體，納稅人應(yīng)主動(dòng)如實(shí)進(jìn)行土地增值稅清算申報(bào)，并繳納稅款。

　　五、清算審核主體問題

　　根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算管理規(guī)程>的通知》(國稅發(fā)[2009]91號(hào))規(guī)定，《辦法》明確了房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的主管地稅機(jī)關(guān)是土地增值稅清算審核主體。

　　南昌市地方稅務(wù)局

　　2014年3月25日