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類 別：土地增值稅文 號：閩地稅發(fā)[2005]195號頒發(fā)日期：2005-01-30
地 區(qū)：福建行 業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)時(shí)效性：有效
各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局，省局直征分局：
現(xiàn)將《福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法（試行）》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。在執(zhí)行中存在的問題與意見請及時(shí)反饋省局，以便修改完善。
二OO五年十月十四日
福建省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理辦法
（試行）
第一章 總 則
第一條 為加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅征收管理，根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）及其實(shí)施細(xì)則和《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《稅收征管法》）及其實(shí)施細(xì)則，結(jié)合我省實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條 凡在本省境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱納稅人），應(yīng)當(dāng)依照本辦法申報(bào)繳納土地增值稅。
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
第三條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)所在地為土地增值稅納稅地點(diǎn)。
第四條 土地增值稅由房地產(chǎn)所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)（以下簡稱主管稅務(wù)機(jī)關(guān)）負(fù)責(zé)征收。
第二章 納稅申報(bào)
第五條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。納稅人在取得施工許可證后的30日內(nèi)，應(yīng)按每一成本核算項(xiàng)目或?qū)ο笙蛑鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)辦理項(xiàng)目登記，填報(bào)《土地增值稅項(xiàng)目登記表》，并提供下列資料（復(fù)印件）。
（一）施工許可證；
（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的預(yù)、概算書；
（三）項(xiàng)目立項(xiàng)書；
（四）商品房分層平面圖；
（五）取得土地使用權(quán)的證明材料；
（六）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他有關(guān)資料。
第六條 納稅人預(yù)售房地產(chǎn)的，應(yīng)在取得預(yù)售許可證明后的15日內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送預(yù)售許可證明（復(fù)印件）及預(yù)售商品房分層平面圖等資料。
第七條 納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中簽訂的工程施工合同，應(yīng)在合同簽訂后30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)備。
第八條 納稅人應(yīng)于次月10日內(nèi)，將上月同一計(jì)稅項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓或預(yù)售的房地產(chǎn)匯總后，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)并繳納稅款，同時(shí)提供轉(zhuǎn)讓或預(yù)售的房地產(chǎn)具體銷售清單。
第三章 稅款征收
第九條 納稅人項(xiàng)目已全部竣工結(jié)算并一次性轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，應(yīng)按《條例》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，據(jù)實(shí)申報(bào)繳納土地增值稅。
第十條 納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算并轉(zhuǎn)讓完畢前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，采取預(yù)征土地增值稅辦法。除當(dāng)?shù)卣?guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓不預(yù)征外，其他房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)按下列預(yù)征率預(yù)征土地增值稅。
1、住宅按1%--2%預(yù)征。
2、商業(yè)營業(yè)用房、寫字樓等其他房地產(chǎn)按2%--3%預(yù)征。
3、別墅按3%預(yù)征。
4、對納稅人既開發(fā)建造住宅又開發(fā)其他房地產(chǎn)的，其銷售收入應(yīng)分別核算，否則從高按2%--3%預(yù)征。
各設(shè)區(qū)市地稅局在上述規(guī)定的幅度內(nèi)，應(yīng)對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營情況進(jìn)行調(diào)研測算后，自行確定預(yù)征率，并報(bào)省局備案。個(gè)別地區(qū)的預(yù)征率需要調(diào)整的，報(bào)經(jīng)省局批準(zhǔn)，可在統(tǒng)一規(guī)定的預(yù)征率幅度內(nèi)適當(dāng)上浮或下調(diào)，但最高調(diào)整幅度不得超過50%.
第十一條 納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入和規(guī)定的預(yù)征率計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：
應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入×預(yù)征率
第十二條 納稅人應(yīng)在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的預(yù)征期限內(nèi)繳納土地增值稅，對未按預(yù)征規(guī)定期限繳納稅款的，按《稅收征管法》及實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定，從限定的繳納期限屆滿的次日起，加收滯納金。
第四章 納稅清結(jié)算
第十三條 預(yù)征土地增值稅的納稅人，應(yīng)在項(xiàng)目竣工結(jié)算完畢后的45日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請土地增值稅納稅清結(jié)算，同時(shí)提供以下資料。
（一）土地增值稅清結(jié)算申請報(bào)告；
（二）土地增值稅納稅清結(jié)算申報(bào)表；
（三）支付土地使用權(quán)出讓金的證明材料；
（四）銀行貸款合同及銀行貸款利息結(jié)算證明材料；
（五）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程決算報(bào)告；
（六）無償提供公共配套設(shè)施的證明材料；
（七）開發(fā)項(xiàng)目成本扣除情況補(bǔ)充說明報(bào)告；
（八）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的其他材料。
第十四條 對已全部竣工結(jié)算的房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的建筑面積占可轉(zhuǎn)讓的建筑面積比例達(dá)85%以上時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人對土地增值稅進(jìn)行清結(jié)算。清結(jié)算時(shí)，對未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)部份，按其占總建筑面積的比例，相應(yīng)扣除土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額。
第十五條 存在以下情形的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)對納稅人的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清結(jié)算：
（一）經(jīng)納稅評估發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目利潤異常或存在虛報(bào)瞞報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情況的；
（二）由本級或上級稅務(wù)機(jī)關(guān)或其他有關(guān)單位或個(gè)人轉(zhuǎn)來舉報(bào)案件；
（三）納稅人有涉及偷稅漏稅等稅收違法行為等其他情形的；
（四）稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要進(jìn)行清算的。
第十六條 納稅人納稅清結(jié)算時(shí)，應(yīng)準(zhǔn)確核算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓收入與扣除項(xiàng)目金額，并提供真實(shí)合法有效的憑據(jù)。沒有真實(shí)合法有效的憑據(jù)不能列入扣除項(xiàng)目。
納稅人提供的轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目明顯不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定，核定其應(yīng)納稅額。
第十七條 對納稅人既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，由主管地稅機(jī)關(guān)統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計(jì)算扣除項(xiàng)目金額和增值額；對納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又建造非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅轉(zhuǎn)讓的，也應(yīng)分別核算增值額，不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定。
第十八條 納稅人建造轉(zhuǎn)讓的住宅符合下列各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)的視為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅：
（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；
（二）單套建筑面積在140平方米以下；
（三）實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均較易價(jià)格1.38倍以下。
其中（二）、（三）項(xiàng)的具體標(biāo)準(zhǔn)以當(dāng)?shù)卣嫉臄?shù)據(jù)為準(zhǔn)。
第十九條 納稅人因財(cái)務(wù)制度不健全等原因?qū)е轮鞴芏悇?wù)機(jī)關(guān)難以對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定，對整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)納的土地增值稅實(shí)行核定征收。核定征收的稅款不能低于按預(yù)征率計(jì)算的稅款。
第二十條 土地增值稅清結(jié)算已結(jié)束的納稅人，如果有證據(jù)表明納稅人在清結(jié)算過程中提供虛假收入、成本費(fèi)用等情況的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重新清結(jié)算或移交稽查部門立案稽查。
第二十一條 對1994年1月1日前已簽訂的房地產(chǎn)項(xiàng)目或已立項(xiàng)，并已按規(guī)定投入資金進(jìn)行開發(fā)，按規(guī)定在2000年底前首次轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，可免征土地增值稅。2000年12月31日以后對剩余部分轉(zhuǎn)讓的，該房地產(chǎn)項(xiàng)目在進(jìn)行清結(jié)算時(shí)，應(yīng)對該項(xiàng)目的全部收入和扣除項(xiàng)目進(jìn)行整體清結(jié)算，先計(jì)算整個(gè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅，再按免稅和應(yīng)稅的銷售收入比例劃分征免的稅額。
第六章 附則
第二十二條 納稅人違反本辦法規(guī)定的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。
第二十三條 各設(shè)區(qū)市地方稅務(wù)局可以根據(jù)本辦法制定具體實(shí)施辦法。
第二十四條 本辦法由福建省地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)解釋。
第二十五條 本辦法自2006年1月1日起施行。以前規(guī)定與本辦法規(guī)定不一致的，以本辦法規(guī)定為準(zhǔn)。
附件：1.土地增值稅項(xiàng)目登記表。
2.土地增值稅納稅清結(jié)算申報(bào)表。
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