考點二：契稅★★

（一）契稅的納稅人和征稅范圍

1.納稅人

在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人。

2.征稅范圍

（1）契稅的征稅對象是發生土地使用權和房屋所有權權屬轉移的土地和房屋。

（2）房屋附屬設施有關契稅政策。

房屋相關的附屬設施包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室等。

（3）關于土地、房屋權屬轉移。

征收契稅的土地、房屋權屬，具體為土地使用權、房屋所有權。

下列情形發生土地、房屋權屬轉移的，承受方應當依法繳納契稅：

①因共有不動產份額變化的。

②因共有人增加或者減少的。

③因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監察機關出具的監察文書等因素，發生土地、房屋權屬轉移的。

例題：

　納稅人在購買房屋時，下列與房屋相關的附屬設施應征收契稅的有（   ）。

A.自行車庫

B.儲藏室

C.停車位

D.頂層閣樓

E.制冷設備

【答案】ABCD

【解析】對于承受與房屋相關的附屬設施（包括停車位、汽車庫、自行車庫、頂層閣樓以及儲藏室）所有權或土地使用權的行為，按照契稅法律、法規的規定征收契稅，選項ABCD正確。

（二）契稅的稅率

契稅實行幅度比例稅率，稅率幅度為3%~5%。

（三）契稅的計稅依據和應納稅額的計算

1.計稅依據

契稅的計稅依據按照土地、房屋交易的不同情況確定，申報以不動產單元為基礎單位。

納稅人申報的成交價格、互換價格差額明顯偏低且無正當理由的，由稅務機關依照《中華人民共和國稅收征收管理法》的規定核定。

2.計稅公式

應納稅額=計稅依據×稅率

例題：

　某公司今年發生兩筆互換房產業務，并已辦理了相關手續。其中，第一筆業務換出的房產價值500萬元，換進的房產價值800萬元，并向對方支付差價款300萬元；第二筆業務換出的房產價值600萬元，換進的房產價值300萬元，并收取差價款300萬元。已知適用的契稅稅率為3%，該公司上述兩筆互換房產業務應繳納契稅（   ）萬元。

A.0

B.9

C.18

D.33

【答案】B

【解析】房屋所有權交換，價值不相等的，按超出部分由支付差價方繳納契稅。該公司應繳納契稅=300×3%=9（萬元）。

（四）契稅的減免

1.契稅減免的基本規定

（1）國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、軍事設施的，免征契稅。

（2）非營利性的學校、醫療機構、社會福利機構承受土地、房屋權屬用于辦公、教學、醫療、科研、養老、救助的，免征契稅。

（3）承受荒山、荒地、荒灘土地使用權用于農、林、牧、漁業生產的，免征契稅。

（4）婚姻關系存續期間夫妻之間變更土地、房屋權屬的，免征契稅。

（5）法定繼承人通過繼承承受土地、房屋權屬的，免征契稅。

（6）依照法律規定應當予以免稅的外國駐華使館、領事館和國際組織駐華代表機構承受土地、房屋權屬的，免征契稅。

2.其他減征、免征契稅的項目

（1）對于《中華人民共和國民法典》規定的法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不征契稅。

（2）財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部《關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》（財稅【2016】23號）規定，自2016年2月22日起：

①對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

②對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買的家庭第二套住房。

北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施第②項契稅優惠政策，上述城市以外的其他地區適用上述全部規定。

（3）根據財政部、國家稅務總局《關于契稅法實施后有關優惠政策銜接問題的公告》（財政部稅務總局公告2021年第29號）規定，夫妻因離婚分割共同財產發生土地、房屋權屬變更的，免征契稅。

（4）關于棚戶區改造的有關契稅政策。

①對經營管理單位回購已分配的改造安置住房繼續作為改造安置房源的，免征契稅。

②個人首次購買90平方米以下的改造安置住房，按1%的稅率計征契稅；購買超過90平方米，但符合普通住房標準的改造安置住房，按法定稅率減半計征契稅。

③個人因房屋被征收而取得貨幣補償并用于購買改造安置住房，或因房屋被征收而進行房屋產權調換并取得改造安置住房，按有關規定減免契稅。