各位考生們即將登上初級會計考試的戰場，你們準備好了嗎？祝愿大家旗開得勝！小編已經為大家準備好了今天的每日一考點，趕緊來學吧。

增值稅的特殊規定

一、不動產進項稅額的抵扣

1.購進的不動產

一般納稅人2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建（不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目）以及抵債等各種形式取得的不動產，其進項稅額均適用上述分2年抵扣的規定。

融資租入的不動產以及在施工現場修建的臨時建筑物、構筑物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。

2.租入的不動產

一般納稅人租入的用于生產經營的不動產，取得增值稅專用發票的，其進項稅額可以在當期全額抵扣。

二、銷售或者出租不動產

1、小規模納稅人

小規模納稅人轉讓其取得的不動產，按照5%的征收率征收增值稅。

小規模納稅人出租其取得的不動產（不含個人出租住房），按照5%的征收率征收增值稅。

【解釋】個人出租住房，應納增值稅稅額=含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%。

2.一般納稅人

一般納稅人轉讓或者出租2016年5月1日之后取得的不動產，按照10%的稅率征收增值稅。

一般納稅人轉讓或者出租其2016年4月30日之前取得的不動產，選擇簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率征收增值稅。

【解釋】納稅人銷售不動產，按照“銷售不動產”繳納增值稅；納稅人出租不動產，按照“銷售服務-租賃服務”繳納增值稅。

三、房地產開發企業銷售自行開發的房地產

1.增值稅

（1）小規模納稅人

房地產開發企業（小規模納稅人）銷售自行開發的房地產項目，按照5%的征收率征收增值稅。

（2）一般納稅人

①房地產開發企業銷售自行開發的房地產老項目，選擇簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率征收增值稅。

②房地產開發企業銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外），以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。

【解釋】房地產老項目，是指《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目。

2.房產稅

房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅。

對出售前房地產開發企業已使用或者出租、出借的商品房，應按規定征收房產稅。

3.土地增值稅

房地產開發企業銷售自行開發的房地產，應當征收土地增值稅。

四、個人出售住房

在“北上廣深”地區，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

在“北上廣深”之外的地區，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

土地增值稅

自2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。

印花稅

自2008年11月1日起，對個人銷售或者購買住房暫免征收印花稅。

個人所得稅

個人轉讓自用達5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個人所得稅。

五、金融服務

1.應當征收增值稅的金融服務包括貸款服務、直接收費金融服務、保險服務和金融商品轉讓。存款利息，不征收增值稅。

2.貸款服務

各種占用、拆借資金取得的收入，包括金融商品持有期間（含到期）利息（保本收益、報酬、資金占用費、補償金等）收入、信用卡透支利息收入、買入返售金融商品利息收入、融資融券收取的利息收入，以及融資性售后回租、押匯、罰息、票據貼現、轉貸等業務取得的利息及利息性質的收入，按照“貸款服務”繳納增值稅。

以貨幣資金投資收取的固定利潤或者保底利潤，按照“貸款服務”繳納增值稅。

貸款服務，以提供貸款服務取得的全部利息及利息性質的收入為銷售額。

【解釋1】一般納稅人購進的旅客運輸服務、貸款服務、餐飲服務、居民日常服務和娛樂服務，不得抵扣進項稅額。

【解釋2】納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額不得抵扣。

3.直接收費金融服務

直接收費金融服務包括提供貨幣兌換、賬戶管理、電子銀行、信用卡、信用證、財務擔保、資產管理、信托管理、基金管理、金融交易場所（平臺）管理、資金結算、資金清算、金融支付等服務。

直接收費金融服務，以提供直接收費金融服務收取的手續費、傭金、酬金、管理費、服務費、經手費、開戶費、過戶費、結算費、轉托管費等各類費用為銷售額。

4.金融商品轉讓

金融商品轉讓，是指轉讓外匯、有價證券、非貨物期貨和其他金融商品（包括基金、信托、理財產品等各類資產管理產品和各種金融衍生品）所有權的業務活動。

金融商品轉讓，按照賣出價扣除買入價后的余額為銷售額。

納稅人從事金融商品轉讓的，增值稅納稅義務發生時間為金融商品所有權轉移的當天。

金融商品轉讓，不得開具增值稅專用發票。

【解釋】轉讓金融商品出現的正負差，按盈虧相抵后的余額為銷售額。若相抵后出現負差，可結轉下一納稅期與下期轉讓金融商品銷售額相抵；但年末時仍出現負差的，不得轉入下一個會計年度。

注：以上知識點內容摘自郭守杰老師《經濟法基礎》授課講義

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