2017初級職稱《初級會計實務》投資性房地產的講解（36）
初級會計職稱的備考工作正在如火如荼的進行著，為了廣大考生能夠輕松備考初級會計考試，東奧小編為大家提供知識點講解，本篇為《初級會計實務》投資性房地產章節的講解。
投資性房地產
(一)投資性房地產概述
投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。
1.投資性房地產的范圍
(1)已出租的土地使用權：指企業通過出讓或轉讓方式取得并以經營租賃方式出租的土地使用權。企業計劃用于出租但尚未出租的土地使用權，不屬于此類。
【提示】對于以經營租賃方式租入土地使用權再轉租給其他單位的，不能確認為投資性房地產。
(2)持有并準備增值后轉讓的土地使用權：指企業取得的、準備增值后轉讓的土地使用權。
【提示】按照國家有關規定認定的閑置土地，不屬于投資性房地產。
(3)已出租的建筑物：指企業擁有產權的、以經營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物。
【提示】企業持有以備經營出租的空置建筑物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用于經營出租且持有意圖短期內不再發生變化的，即使尚未簽訂租賃協議，也應視為投資性房地產。
2.不屬于投資性房地產的范圍
(1)自用房地產：為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。如企業生產經營用的廠房、辦公樓、經營用土地使用權等。
(2)作為存貨的房地產：房地產開發企業在正常經營過程中銷售的或為銷售而正在開發的商品房和土地。
【例題·多選題】下列各項中，屬于投資性房地產的有( )。(2011年)
A.房地產開發企業持有的待售商品房
B.以經營租賃方式出租的商用房
C.以經營租賃方式出租的土地使用權
D.以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物
【答案】BC
【解析】房地產開發企業持有的待售商品房作為企業的存貨核算，選項A錯誤;以經營租賃方式租入后再轉租的建筑物，因為承租人對該項資產沒有所有權，所以不屬于投資性房地產，選項D錯誤。
【例題·多選題】下列各項中，不屬于投資性房地產的有( )。
A.房地產開發企業開發的準備出售的房屋
B.房地產開發企業擁有的已出租建筑物
C.企業持有的準備建造房屋的土地使用權
D.企業持有并準備增值后轉讓的土地使用權
【答案】AC
【解析】房地產開發企業開發的準備出售的房屋，屬于企業的存貨;企業持有的準備建造房屋的土地使用權屬于無形資產。
【總結】下列不屬于投資性房地產：
1.企業擁有并自行經營的旅店或飯店;
2.企業自用的辦公樓;
3.房地產開發企業開發的商品房;
4.企業持有的準備建造辦公樓等建筑物的土地使用權;
5.企業以經營租賃方式租入再轉租的建筑物;
6.房地產企業持有準備增值后出售的商品房。
(二)投資性房地產的賬務處理
1.科目設置
(1)成本模式
?、偻顿Y性房地產
?、谕顿Y性房地產累計折舊(攤銷)
③投資性房地產減值準備
(2)公允價值模式
?、偻顿Y性房地產—成本
—公允價值變動
?、诠蕛r值變動損益
2.投資性房地產的取得
(1)外購的投資性房地產
外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。
基本賬務處理：
借：投資性房地產
貸：銀行存款等
【例題·單選題】2017年1月1日，甲公司購入一幢建筑物用于出租，取得發票上注明的價款為100萬元，款項以銀行存款支付。購入該建筑物發生的談判費用為0.2萬元，差旅費為0.3萬元。該投資性房地產的入賬價值為( )萬元。
A.100
B.117
C.117.5
D.100.5
【答案】A
【解析】外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。本題中，支付的價款計入投資性房地產的成本中，談判費用和差旅費計入當期的管理費用。
(2)自行建造的投資性房地產
自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態前發生的必要支出構成，包括土地開發費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。建造過程中發生的非正常損失，直接計入當期損益，不計入建造成本。
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